ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

1. โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน และประชาชนที่สนใจทราบเกี่ยวกับ
1. ความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
2. วิธีการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
3. ช่วยในการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์

การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทราบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เช่น ราคาขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หรือโดยทางอื่น และ จำนวนปีที่ถือครอง จึงจะสามารถใช้โปรแกรมคำนวณได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้จำเป็นต้องตรวจสอบการคำนวณกับเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ได้อำนวยความสะดวกเบื้องต้น ในการค้นหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค้นหาได้จากเมนู "ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์" และเมนู "กฎหมายที่เกี่ยวข้อง" หากศึกษาแล้วยังไม่เข้าใจ หรือไม่ทราบกรณีแน่ชัดว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ให้สอบถามไปที่ CALL CENTER ของกรมสรรพากร หมายเลขโทรศัพท์ 1161 หรือสอบถามที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

2. หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์
4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน  เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ


            ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

              1. ราคาขาย
                  - กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย

ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน


                  - กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย

ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - กรณีธุรกิจเฉพาะ

รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - อากรแสตมป์

กรณีบุคคลธรรมดาเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า


              2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง
                  - บุคคลธรรมดา

จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)

              3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี
                  - บุคคลธรรมดา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้  ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

                    - นิติบุคคล

คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหตุ  กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)

                  - อากรแสตมป์

- บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

- นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

หมายเหตุ  สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

3. สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี

            1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย

            2. การขอคืนเงินภาษี

2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)

กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)

2.3 อากรแสตมป์
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์)

            3. ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27 )