วันจันทร์ที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

การขายอสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา

1. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร คำว่า “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มีบทนิยามศัพท์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรบัญญัติ ไว้ดังนี้ “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง

(1)  การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 121 ) พ.ศ.2525)

(2)  การโอนโดยทางมรดกให้แก่ทายาทซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์

2. ราคาขาย หมายถึงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมี หรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ ในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร

3. จำนวนปีที่ถือครอง หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี

4. การหักภาษี ณ ที่จ่าย เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตรา ภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย ตามมาตรา 50(5)(ก) และมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร

5. กรมสรรพากร ได้มีการแนะนำสำหรับ การเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และอากรแสตมป์ กรณีการขาย การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543 ลว. 24 พ.ย. 2543

คำเตือน ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่เข้าหลักเกณฑ์การยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะท่านต้องชำระภาษี
       ธุรกิจเฉพาะด้วย และในกรณีที่ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะท่านไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ได้

การขายอสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา
1. เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็เงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร คำว่า “ขาย” ตามประมวลรัษฎากร มีบทนิยามศัพท์ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรบัญญัติ ไว้ดังนี้ “ขาย” หมายความรวมถึง ขายฝาก แลกเปลี่ยน ให้ โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าด้วยวิธีใด และไม่ว่าจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ แต่ไม่รวมถึง
(1)  การให้ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือการแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์กับส่วนราชการ หรือรัฐวิสาหกิจที่มิใช่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเฉพาะในกรณีที่ส่วนราชการหรือรัฐวิสาหกิจนั้นมิได้มีการจ่ายค่าตอบแทนเป็นอย่างอื่น นอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนนั้น (พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 121 ) พ.ศ.2525)
(2)  การโอนโยทางมรดกให้แก่ทายาทซึ่งกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอครองในอสังหาริมทรัพย์
2. ราคาขาย หมายถึงราคาขายอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดขึ้น ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยมี หรือไม่มีค่าตอบแทน ไม่ว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติ ในท้องตลาดของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นอย่างไรก็ตาม โดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้นตามมาตรา 49 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร
3. จำนวนปีที่ถือครอง หมายถึง จำนวนปีนับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือ สิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกินสิบปีให้นับเพียงสิบปี และเศษของปีให้นับเป็นหนึ่งปี
4. การหักภาษี ณ ที่จ่าย เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้ เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตรา ภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย ตามมาตรา 50(5)(ก) และมาตรา 48(4)(ก) แห่งประมวลรัษฎากร

การขายบ้าน

ปัญหาสำคัญของการลงทุนในบ้านและที่ดินคงหนีไม่พ้นปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่อง เนื่องจากการขายบ้านแต่ละครั้งทำได้ยากมาก ต้องอดทน ต้องรอคอย และต้องใช้ความพยายามอย่างมาก บางคนใช้เวลาเป็นปี ๆ ก็ยังขายไม่ได้
เทคนิคการขายบ้านที่จะนำเสนอต่อไปนี้ จัดเป็นเคล็ดลับที่มีความน่าสนใจมาก เพราะได้รับการพิสูจน์แล้วว่าสามารถปฏิบัติได้จริง ซึ่งมีลำดับขั้นตอนสำหรับนำไปปฏิบัติดังต่อไปนี้
7 ขั้นตอน ขายบ้าน ให้ได้เร็ว...แถมได้ราคาดี



ขั้นตอนที่ 1 ทำความสะอาด ทาสีและซ่อมแซม เป็นขั้นตอนสำคัญอันดับแรกที่จะต้องมีการดำเนินการก่อนกาขายบ้านเสมอ วัตถุประสงค์ของการดำเนินการก็เพื่อเป็นการปรับปรุงตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้านให้มีความน่าสนใจ และดึงดูดใจมากขึ้น เพื่อให้บ้านพร้อมสำหรับการนำเสนอออกขายนั่นเองปกติ ไม่ว่าใครก็ตามล้วนชอบบ้านที่ดูแลใหม่ สดใส และมีชีวิตชีวา ดังนั้น หากเราสามารถทำให้บ้านสนองต่อความชื่นชอบของคนทั่วไปได้ ก็จะเท่ากับเป็นการขยายโอกาสในการขายบ้านให้เพิ่มมากขึ้นได้เป็นอย่างดี ข้อผิดพลาดประการ 1 ซึ่งมักเกิดขึ้นในช่วงของการขายบ้านเสมอคือ คนส่วนใหญ่จะลังเลใจในการที่จะต้องเสียเวลาและเงินทองในการซ่อมทาสีและทำความสะอาดบ้าน จึงทำให้การขายบ้านเหล่านั้นต้องล้มเหลวตั้งแต่เริ่มต้น ไปอย่างน่าเสียดาย โดยทั่วไปแล้ว จุดบกพร่องเล็ก ๆ น้อยๆ ในความรู้สึกของเจ้าของบ้าน มักจะกลายเป็นจุดบกพร่องที่มีในความสำคัญในสายตาของผู้ซื้อเสมอ อาทิรอยรั่วของก้อกน้ำ ปูนฉาบผนังที่แตกร้าว ประตูบ้านที่ส่งเสียงดัง สีกะเทาะ คาบสกปรกในบ้าน และคราบน้ำมันในครัวเป็นต้น ขอให้ท่านลองเปลี่ยนความคิดหันมาให้ความสำคัญกับจุดเล็กจุดน้อยเหล่านี้ดูท่านจะพบว่าสิ่งเหล่านี้มีส่วนช่วยให้การขายบ้านของท่านง่ายขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อขอให้ระลึกไว้เสมอว่าแม้ว่าการซ่อมแซมการตกแต่งเหล่านี้จะมีต้นทุนในการดำเนินการอยู่บ้างแต่หากละเลยไม่ทำแล้ว จะทำให้ราคาขายบ้านของท่านลดลงมากว่า 2 เท่า ของต้นทุนที่เสียไปยังไม่รวมต้นทุนค่าเสียโอกาสจากการที่บ้านขายไม่ออกอีกไม่รู้เท่าไร

ขั้นตอนที่ 2 ประเมินราคาบ้าน เมื่อได้ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้านให้กลายเป็นสินค้าที่ต้องตาต้องใจของผู้พบเห็นได้แล้ว ขั้นตอนสำคัญต่อมาก็คือการกำหนดราคาขายบ้านให้เหมาะสม แม่บ้านของท่าน จะมีคุณสมบัติที่ดีเด่นเพียงใดก็ตามแต่การขายบ้านจะสำเร็จหรือไม่ขึ้นอยู่กับการกำหนดราคาขายเป็นสำคัญ ถ้าราคากำหนดไว้ต่ำเกินไป แม้จะช่วยให้ขายบ้านได้เร็วแต่ท่านก็จะสูญเสียรายได้ส่วนที่ท่านพึงได้รับไป แต่หากตั้งราคาขายสูงเกินไปผลที่ตามมาก็จะทำให้บ้านขายไม่ออกสักที ดังนั้น จุดที่เหมาะสมที่สุดก็คือจะต้องตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับราคาตลาด ที่แท้จริงของบ้านจึงจะดี พูดง่าย ๆ ก็คือราคาตลาดแท้จริงมีความจำเป็นมากต่อการใช้ตั้งราคาขายบ้าน ดังนั้นขั้นตอนสำคัญในการขายบ้านอีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำก็คือ การจ้างผู้ประเมินราคามืออาชีพ ที่มีความน่าเชื่อถือมาช่วยในการประเมิน หาราคาตลาดแท้จริงให้กับผู้ขายได้ เพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสมต่อไป ผู้ขายบ้านยังสามารถใช้รายงานการประเมินราคาที่ได้จากผู้ประเมินราคานั้นมาใช้อ้างอิงประกอบการขายบ้านได้เป็นอย่างดี ซึ่งจะช่วยให้ท่านมีความมั่นใจในการ ขายบ้าน เพิ่มขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจ เพราะสามารถลดการโต้แย้งเรื่องราคาขาย ฝั่งผู้ซื้อก็มั่นใจว่าตัวเองไม่ได้ซื้อบ้านราคาแพงเกินไป ส่วนในฝั่งผู้ขายก็ไม่ต้องเป็นกังวลว่าจะขายบ้านราคาถูกเกินไปคนมักมองข้ามความสำคัญของการประเมินราคาจึงเกิดข้อผิดพลาดในการกำหนดราคาขายบ้านขึ้นเสมอ ดังนั้นอย่าลังเลใจที่จะจ้างมืออาชีพมาประเมินราคาบ้านให้ เพราะค่าใช้จ่ายในการดำเนินการจัดว่าถูกมากเมื่อเทียบกับประโยชน์ทีได้รับ จะเห็นได้ว่าจากบ้านราคาหลักล้าน แต่ถ้าใช้จ่ายในการประเมินราคาจะอยู่ในระดับเพียงแค่หลักพันเท่านั้น



ขั้นตอนที่ 3 ช่วยหาแหล่งสนับสนุนการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่น ๆ การขายบ้านแตกต่างจากการขายสินค้าอื่น ๆ ตรงที่การขายสินค้าทั่วไปขึ้นอยู่กับเงื่อนไขเพียง 2 อย่าง คือ สินค้าต้องดี และราคาสมเหตุสมผล แต่สำหรับบ้านแล้วเงื่อนไขเพียงสองอย่างเข้างต้นกลับไม่เพียงพอที่จะทำให้การซื้อขายบ้านเกิดขึ้นได้ เพราะการซื้อขายบ้านส่วนใหญ่ยังต้องพึ่งตัวกลางที่เป็นสถาบันการเงินมาช่วยสนับสนุนเงินทุนให้กับผู้ซื้อ เพ่อทำให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้โดยทั่วไปแล้ว เงื่อนไขทางการเงินที่เป็นตัวกำหนดความเป็นไปได้ในการซื้อขายบ้านมีอยู่ 2 เรื่องด้วยกัน คือ เรื่องแรกเกี่ยวกับเงินดาวน์ว่าจะต้องจ่ายมากน้อยแค่ไหน และเรื่อวที่สองเกี่ยวข้องกับจำนวนเงินที่ผ่อนชำระรายเดือน ถ้าเงื่อนไขทั้งสองเรื่อง สอดคล้องและเหมาะสมกับสถานะภาพของผู้ซื้อเมื่อไหร่ โอกาสขายบ้านก็จะเปิดกว้างขึ้น ในทางตรงกันข้ามไม่สอดคล้องก็เท่ากับเป็นการปิดโอกาสการขายให้หยุดชงักลงในขั้นตอนนี้อย่างน่าเสียดาย กลยุทธ์การขายโอกาศการขายบ้านให้กว้างขึ้นจึงสามารถทำได้โดยการลดเงินดาวน์และยื่นรนะยะเวลาในการกู้ยืมเงินให้ยาวนานขึ้น ซึ่งจะต้องอาศัยการติดต่อเจรจาต่อรองเงื่อนไขกับสถาบันการเงินหลาย ๆ แห่งยกตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ยืมอันหนึ่ง ซึ่งจัดว่าเกื้อหนุนให้การขายบ้านมีการคล่องตัวมากก็คือ เงื่อนไขการขายบ้านแต่ไม่มีเงินดาว์น และกู้ยืมได้นานถึง 30 ปี ซึ่งจะช่วยให้ภาระการผ่อนชำระรายเดือนลดต่ำลงได้มากที่สุด ขอให้ระลึกไว้เสมอว่ามีผู้ซื้อว่ามีผู้ซื้อบ้านน้อยมากในการเข้าใจในเรื่อง การกู้ยืมเงืนซื้อบ้าน ดังนั้นหากต้องการให้โอกาสในการขายบ้านมีมากขึ้น ท่านจำเป็นต้องเข้าไปช่วยเหลือผู้ซื้อในเรื่องเหล่านี้ และให้ความกระจ่างกับลูกค้าว่าควรกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินใดดี เงินดาว์นและเงินผ่อนชำระรายเดือนต้องจ่ายเท่าไร คุณสมบัติของผู้ขอกู้เป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยเท่าไร

ขั้นตอนที่ 4 ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฎหมาย ขั้นตอนนี้มีความสำคัญเนื่องจากจำนวนเงินในการซื้อขายบ้านสูงมากและขั้นตอนการดำเนินการกว่าจะได้เงินค่าขายบ้านจากลูกค้าล้วนเกี่ยวข้องกับการดำเนินงานตามกฎหมายทั้งสิ้น ดังนั้นเพื่อช่วยให้การซื้อขายเป็นไปอย่างรัดกุมจะต้องปรึกษาขอคำแนะนำจากนักกฎหมายทุกครั้งกอ่นจะดำเนินการในเรื่องเหล่านี้ ซึ่งนักกฎหมายในที่นี้อาจหมายถึงเพื่อน หรือคนรู้จักที่มีความรู้ทางกฎหมายก็ได้เคล็ดลับสำคัญในเรื่องนี้ก็คือ ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่าง ๆ ระหว่างท่านกับผู้ซื้อจะต้องทำอย่างเป็นทางการหรือเป็นกิจจะลักษณะ และมีผู้รู้ทางกฎหมายอยู่ด้วยเสมอ เพราะนอกจากะเป็นวิธีที่ช่วยลดความเสี่ยงให้กับตัวท่านได้ทางหนึ่งแล้ว ยังช่วยให้การซื้อขายมีความน่าเชื่อถือในสายตาผู้ซื้อได้ด้วย 

ขั้นตอนที่ 5 จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม ทุกครั้งที่มีการวางแผนที่จะ ขายบ้าน ท่านจะต้องมีการเตรียมสัญญาและใบเสร็จต่าง ๆ ที่จำเป็นไว้ให้พร้อม เมื่อไรก็ตามที่มีคสามจำเป็นต้องทำสัญญากัน จะสามารถกระทำได้ทันทีไม่ต้องเสียเวลาในการจัดหา

ขั้นตอนที่ 6 กระตุ้นการขาย ขั้นตอนนี้จะเกี่ยวข้องกับการลงโฆษณาขายบ้านในส่วนต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้านขึ้น ต้องเน้นเรื่องสื่อที่เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อบ้านจริง ๆ และควรพุ่งเป้าโฆษณาไปยังบริษัทขนาดใหญ่ ที่อยู่กล้บ้านเพื่อจัดลูกค้ากลุ่มพนักงานใหม่ และกำลังหาบ้านอยู่ อาศัยเป็นของตนเอง สำหรับเคล็ดลับในการโฆษณาขายบ้านในหนังสือพิมพ์รายวัน ที่มีประสิทธิภาพวิธีหนึ่ง คือ เลือกลงโฆษณาเฉพาะวันเสาร์วันอาทิตย์ เท่านั้น และนัดเปิดบ้านให้ลูกค้าดูเฉพาะในช่วงบ่ายโมงถึงห้าโมงเย็นวันอาทิตย์ กลยุทธนี้นอกจากจะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายแล้วยังเป็นการบริหารเวลาที่มีประสิทิภาพด้วย

ขั้นตอนที่ 7 การทำการขายบ้าน ในวันที่นัดลูกค้าเพื่อเปิดให้ดูบ้าน เทคนิคในการขายอันหนึ่งก็คือ จะทำสรุปสาระสำคัญของบ้านที่ขายในตลาดแผ่นเดียวแจกให้กับลูกค้าที่มาดูบ้านทุกราย เพื่อเป็นการลุ้นและตอกย้ำจุดน่าสนใจของบ้าน ให้กับลูกค้า ขอให้ระลึกไว้เสนอว่าช่วงบ่ายวันอาทิตย์ เป็นช่วงเวลาทอง ในการทำธุระกิจของท่าน ดังนั้น จึงมีความจำเป็นต้องมีการบริหารเวลาให้มีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และอย่าเสียเวลากับเรื่องที่ไม่เป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวข้อง กับการขายบ้านอันขาดโปรดระลึกไว้เสมอว่าการขายบ้านด้วยตัวเองหากทำได้แล้ว นอกจากจะช่วยให้ได้เงินจากการขายอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยไม่ต้องเสียเงินค่านายหน้าให้ใคร ตัวท่านเองยังได้รับความภาคภูมิใจเป็ยของแถมอีกต่างหาก ท้ายนี้ขอให้ผู้อ่านโขคดีในการขายบ้านของท่านนะครับ แต่ถ้ายังขายไม่ได้ก็โอนภาระนี้ให้กับ ตัวแทนขายบ้านมือสอง

วันเสาร์ที่ 25 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

การจัดการที่ดินอย่างยั่งยืน

ดินที่มีปัญหา
ดินมีปัญหา หมายถึง ดินตามธรรมชาติที่มีความผิดปกติแตกต่างไปจากดินทั่วไป โดยจะมีคุณสมบัติบางประการที่ไม่เหมาะสม ถึงขั้นเป็นอุปสรรค์ต่อการเจริญเติบโตตามปกติของพืช เช่น ดินมีความเป็นกรดรุนแรง ดินมีความเค็มมากเกินไป หรือดินเป็นดินทรายจัด เป็นต้น
การเกิดดินเค็ม
นอกจากดินมีปัญหาที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติแล้ว ดินมีปัญหาบางชนิดยังเกิดเพิ่มขึ้นใหม่ได้ จากการใช้ที่ดินอย่างไม่ถูกต้อง เช่น ปัญหาดินเค็มในภาคตะวันออกเฉพียงเหนือที่เกิดจากการดูดเอาเกลือใต้ดินมาผลิตเป็นเกลือสินเธาว์ แล้วระบายน้ำเค็มออกสู่พื้นที่ใกล้เคียง หรือการเลี้ยงกุ้งกุลาดำในเขตพื้นที่น้ำจืด โดยนำน้ำทะเลมาผสมกับน้ำจืดในบ่อที่ขุดขึ้นในพื้นที่นา ทำให้เกิดปัญหาดินเค็มและต่อระบบนิเวศน้ำจืดตามมา
การเลี้ยงกุ้งกุลาดำในพื้นที่น้ำจืด
กุ้งกุลาดำเป็นสัตว์น้ำเศรษฐกิจ ที่อาศัยอยู่ในทะเลและเขตน้ำกร่อย ปัจจุบันได้มีการ นำมาเลี้ยงในเขตพื้นที่น้ำจืด ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในเขตพื้นที่ราบลุ่มภาคกลาง โดยใช้เช่าพื้นที่ นาข้าวหรือพื้นที่รกร้างมาขุดเป็นบ่อ แล้วขนน้ำเค็มจากทะเลมาผสมกับน้ำจืดในบ่อ และจะต้องรักษา ระดับความเค็มที่เหมาะสม ซึ่งบางครั้งต้องเติมน้ำทะเลหรือเกลือลงไป เมื่อใดมีการระบายน้ำเค็ม จากบ่อเลี้ยงออกสู่พื้นที่ภายนอก ก็จะเกิดความเสียหายต่อระบบนิเวศ ทำให้ สภาพแวดล้อมธรรมชาติเปลี่ยนแปลงไป
จากการสำรวจพบว่า มีวิธีการจัดการการเลี้ยงกุ้งกุลาดำเป็น 2 แบบ คือ การจัดการ ที่ดิน และการจัดการที่ไม่ดี
การจัดการที่ดีี คือ มีการออกแบบพื้นที่เลี้ยงให้มีบ่อพักน้ำ มีคูรับน้ำรอบบ่อขณะจับกุ้งจะไม่มีการระบายน้ำทิ้ง ออกนอกพื้นที่ที่เลี้ยง
การจัดการที่ไม่ดีี คือ ไม่มีหรือมีบ่อพักน้ำ ไม่มีหรือมีคูน้ำรอบบ่อเลี้ยง ขณะจับจะมีการระบายน้ำทิ้งออก นอกพื้นที่เลี้ยง หรือมีน้ำจากบ่อเลี้ยงไหลล้นลงพื้นที่ใกล้เคียง
เกลือในบ่อเลี้ยงกุ้ง
กรมพัฒนาที่ดิน ได้ศึกษาพบว่าการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน จากเกษตรกรรมที่ใช้น้ำจืดมาเป็นน้ำกร่อยเช่น การเลี้ยงกุ้งกุลาดำในพื้นที่น้ำจืด จะเกิดการแพร่กระจายของดินเค็ม น้ำเค็ม โดยคำนวณว่าถ้าใช้น้ำเค็ม 7 ppt. โดยเลี้ยงปีละ 2 ครั้ง เมื่อถึงระยะจับกุ้ง
น้ำเค็มจะเหลือ 3 ppt. เกลือหายไป 4 ppt. คิดเป็นปริมาณเกลือ 16,000 กิโลกรัม/ไร่/ปี เกลือที่หายไปนี้จะไหลซึมไปผสมกับแหล่งน้ำจืดข้างเคียง หรือซึมไปได้ไกลถึง 600-800 เมตร
ผลกระทบดังกล่าวจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ และอาจเห็นผลชัดเจนได้ประมาณ 4-5 ป
ผลกระทบต่อคุณภาพดิน
เกลือโซเดียมคลอไรด์ สามารถแพร่กระจายในดินได้แนวดิ่งและแนวนอน ไม่ว่าจะเป็นดินประเภทใด ถ้าเป็นดินทราย เกลือจะแพร่กระจายไปอย่างรวดเร็ว แต่จะมีการสะสมน้อย ส่วนดินเหนียวจะแพร่กระจายได้ช้ากว่า แต่อนุภาพของดินเหนียวจะดูดยึดเกลือไว้มากกว่าดินทราย หากพื้นที่ที่มีระดับน้ำใต้ดิน ไม่ต่ำกว่าผิวดินมากนัก เลือกก็จะแพร่กระจายไปตามน้ำใต้ดินนั้น
ผลกระทบต่อคุณภาพน้ำ
โมเลกุลของเกลือโซเดียมคลอไรด์ นั้น ละลายน้ำได้ดี ดังนั้นที่ปล่อยจากบ่อกุ้งไม่ว่าช่วงใดของการเลี้ยง ก็จะแพร่กระจายไปกับกระแสน้ำ ทำลายระบบนิเวศน้ำจืดที่น้ำนั้นไหลผ่าน หากมีการสูบน้ำนั้นไปเพาะปลูก เกลือก็จะเข้าไปสะสมในดินและส่งผลเสียต่อทรัพยากรดิน น้ำ และการเจริญเติบโตของพืช
นอกจากนั้น น้ำทิ้งที่ระบายออกมา ยังมีค่าความสกปรกสูงในรูป BOD และสารอาหารในรูปของปริมาณฟอสฟอรัส และไนโตรเจน ซึ่งจะทำให้คุณภาพน้ำในแหล่งน้ำเสื่อมโทรมได้ โดยเฉพาะเมื่อแหล่งน้ำนั้นอยู่ใกล้กับพื้นที่เลี้ยงหรือเป็นแหล่งน้ำขนาดเล็ก
ผลกระทบต่อการเจริญเติบโตของพืช
บ่อเลี้ยงกุ้ง ที่มีการจัดการที่ไม่ดี มีการระบายน้ำทิ้งลงพื้นที่ข้างเคียง โดยเฉพาะนาข้าวจะมีผลกระทบเช่น ข้างมีการแตกกอน้อยกว่าปกติ เมล็ดลีบ การเจริญเติบโตไม่ดีเท่าที่ควรหรือไม่สม่ำเสมอ ส่วนพื้นที่อื่นๆ เช่น สวนส้มแม้ยังไม่เห็นผลชัดเจนแต่อาจกล่าวได้ว่ามีความ เสี่ยงสูง หากมีการเลี้ยงกุ้งโดยรอบพื้นที่
ทางเลือกที่ดีกว่า 
หากให้มีการเลี้ยงกุ้งกุลาดำ ในพื้นที่น้ำจืดต่อไป จะทำให้เกิดผลกระทบต่อการลดพื้นที่เพาะปลูกอย่างอื่นอย่างรวดเร็ว เกิดการสูญเสียทรัพยากรดิน ที่เหมาะสมต่อการทำเกษตรอื่น ลดความมั่นคงทางอาหาร โดยเฉพาะผลผลิตข้าว นอกจากนี้การเข้าไปเลี้ยงกุ้งในพื้นที่ที่เป็นแหล่งเพาะปลูกข้าวสำคัญดังกล่าว อาจถูกนำมาเป็นข้ออ้างจากต่างระเทศ เพื่อการกีดกันทางการค้าในการส่งออกของประเทศได้
การแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้น 
ผลกระทบของปัญหาขณะนี้ ได้เกิดขึ้นเป็นบริเวณกว้างกินพื้นที่หลายจังหวัด และแพร่กระจายออกไปอย่างรวดเร็ว เป็นการย้ายพื้นที่เพาะเลี้ยงจากเขตพื้นที่ชายฝั่งทะเลหรือพื้นที่ น้ำกร่อยที่เสื่อมโทรมและเกิดการระบาดของโรคแล้วเข้าไปสู่พื้นที่น้ำจืด ลักษณะเช่นเดียวกับการทำไร่เลื่อนลอย รัฐบาลจึงได้ใช้อำนาจตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535 ระงับการเพาะเลี้ยงกุ้งกุลาดำระบบความเค็มต่ำในเขตพื้นที่น้ำจืด โดยยกเว้นพื้นที่จังหวัดชายทะเลหรือพื้นที่จังหวัดที่มีน้ำทะเลถึงตามธรรมชาติ รวม 25 จังหวัด โดยมีมาตราการควบคุมอีกหลายอย่าง ทั้งนี้โดยคำนึงถึงการใช้ประโยชน์ทรัพยากรให้เกิดประโยชน์อย่างยั่งยืนนั่นเอง

ทรัพยากรที่ดิน

 "ทรัพยากรที่ดิน" เป็นทรัพยากรธรรมชาติที่สำคัญในการดำรงชีพของมนุษย์ ประเทศไทยเป็นประเทศเกษตรกรรมที่ต้องใช้ที่ดินเป็นปัจจัยหลักการเพิ่มขึ้นของประชากร ประกอบกับความต้องการใช้ที่ดิน เพื่อใช้ในกิจกรรมทางเศรษฐกิจสาขาอื่นก็มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น เช่น การพัฒนาเมือง เขตอุตสาหกรรม เป็นต้น ดังนั้น ปัญหาที่เกิดขึ้นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ การนำพื้นที่เหมาะสมทางการเกษตรมาใช้ในการขยายเมือง การนำพื้นที่ที่ไม่เหมาะสมต่อการเกษตรมาใช้ในการเกษตร การใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการ ทำให้เกิดปัญหาความเสื่อมโทรมของดิน ซึ่งส่งผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเกษตรกร ชุมชนและประเทศชาติ ปัญหาของทรัพยากรดินและการใช้ที่ดินจึงแยกได้ 2 ประการคือ ปัญหาความเสื่อมโทรมของดินและปัญหาการใช้ที่ดิน 
 
 สถานการณ์ความเสื่อมโทรมของทรัพยากรดิน 
            ความเสื่อมโทรมของทรัพยากรดิน มีสาเหตุทั้งที่เกิดจากธรรมชาติและเกิดจากการใช้ที่ดินที่ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการ ตัวอย่างของปัญหา เช่น การชะล้างพังทลายของดิน ดินขาดอินทรีย์ และปัญหาที่เกิดจากสภาพธรรมชาติของดินร่วมกับการกระทำของมนุษย์ เช่น ดินเค็ม ดินเปรี้ยว ดินอินทรีย์ (พรุ) ดินทรายจัด และดินตื้น พื้นที่ดินที่มีปัญหาต่อการใช้ประโยชน์ทางด้านเกษตรกรรมของประเทศไทย ได้แก่ การชะล้างพังทลายของดิน 108.87 ล้านไร่ พื้นที่ที่มีปัญหาการชะล้างพังทลายของดินมากที่สุดคือ ภาคเหนือ ดินขาดอินทรียวัตถุ 98.70 ล้านไร่ ปัญหาดินขาดอินทรียวัตถุประมาณร้อยละ 77 อยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ดินที่มีปัญหาต่อการใช้ประโยชน์ทางด้านเกษตรกรรม 209.84 ล้านไร่ ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ส่วนดินเค็ม ดินกรดและดินค่อนข้างเป็นทราย อยู่ในพื้นที่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ถูกต้องตามศักยภาพ คิดเป็นพื้นที่ 35.60 ล้านไร่ี (ตารางที่ 1)
       
ตารางที่ 1 พื้นที่มีปัญหาทรัพยากรดินของประเทศไทยแยกรายภาค
สภาพปัญหาทรัพยากรดินพื้นที่ (ล้านไร่)
ภาคเหนือ
ภาคตะวันออก
เฉียงเหนือ
ภาคกลาง
ภาคใต้
รวม
1. ปัญหาการชะล้างพังทลายของดิน
53.96
17.87
26.20
10.84
108.87
2. ปัญหาดินขาดอินทรียวัตถุ
10.20
75.70
10.90
1.90
98.70
3. ดินที่มีปัญหาต่อการใช้ประโยชน์ ทางด้านเกษตรกรรม
71.39
75.30
37.40
25.75
209.84
3.1 ดินเค็ม
-
17.80
1.60
2.30
21.70
3.2 ดินเปรี้ยวจัด
-
-
3.28
0.89
4.17
3.3 ดินกรด
12.38
27.11
11.22
13.56
64.27
3.4 ดินอินทรีย์ (พรุ)
-
-
-
0.27
0.27
3.5 ดินทรายจัด
0.86
2.60
2.30
1.21
6.97
3.6 ดินค่อนข้างเป็นทราย
1.54
30.85
4.65
2.56
39.60
3.7 ดินตื้น
13.09
15.53
9.24
3.11
40.97
3.8 ดินบนพื้นที่สูง
55.90
8.50
16.30
15.40
96.10
4. การใช้ประโยชน์ที่ดิน
ไม่ถูกต้องตามศักยภาพ
6.20
21.20
3.90
4.30
35.60
           การดำเนินการเพื่ออนุรักษ์ ฟื้นฟูทรัพยากรดินให้เป็นปัจจัยพื้นฐานของการพัฒนาที่ยั่งยืน โดยการกำหนดแนวทางการอนุรักษ์ดินและน้ำ การพัฒนาระบบข้อมูลดิน การศึกษาวิจัย ทำแปลงสาธิตในพื้นที่เกษตรและให้ความรู้ เผยแพร่แนวทางการจัดการทรัพยากรดินที่เหมาะสม และถ่ายทอดให้แก่เกษตรกรนำไปปฏิบัติได้อย่างถูกต้อง ทั้งนี้การดำเนินการตามมาตรการอนุรักษ์ดินและน้ำ การฟื้นฟูและอนุรักษ์ดินเพื่อการเกษตร มีความก้าวหน้าของการปฏิบัติงานในปี พ.ศ. 2540-2546 ในการฟื้นฟูดินที่ขาดความอุดมสมบูรณ์ ดินเปรี้ยว ดินเค็ม ดินขาดอินทรีย์วัตถุ และดินชะล้างพังทลาย จำนวน 10.75 ล้านไร่ (รูปที่ 1)
   การใช้ที่ดิน
        การใช้ที่ดินนั้นไม่คงที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา กรมพัฒนาที่ดินได้ศึกษาการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินของประเทศไทยโดยการแปลภาพถ่ายทางอากาศ และข้อมูลดาวเทียม และการตรวจสอบในสนาม ในปี พ.ศ. 2523 2529 2541 และ 2544 พบว่าในขณะที่พื้นที่ป่าไม้ลดลง พื้นที่เกษตรกรรมเพิ่มขึ้น รวมทั้งพื้นที่ชุมชนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 8 เท่าตัวจาก พ.ศ. 2523 อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าตั้งแต่ พ.ศ. 2529-พ.ศ. 2541 พื้นที่นาได้ลดลงประมาณ 3.5 ล้านไร่ พื้นที่นาที่ลดลงนั้นถูกเปลี่ยนสภาพไปเป็นโรงงานอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย สนามกอล์ฟ รีสอร์ท หรือที่พักผ่อนหย่อนใจจำนวนมาก แต่ในช่วงปี พ.ศ. 2541-2544 พื้นที่นาได้เพิ่มขึ้นประมาณ 1.5 ล้านไร่ เนื่องจากหลังวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี พ.ศ. 2540 ได้มีการเคลื่อนย้ายแรงงานกลับสู่ภาคเกษตรมากขึ้น
       สำหรับการถือครองที่ดินเพื่อการเกษตร ภาครัฐได้มีการปฏิรูปที่ดินมาตั้งแต่ พ.ศ. 2518 แต่จนกระทั่งปัจจุบันก็ยังยากที่จะกล่าวว่าประสบความสำเร็จ หนึ่งในปัญหาหลายๆ ประการที่เกิดขึ้นก็คือ บุคคลที่ได้รับการจัดสรรที่ดินจากการปฏิรูปที่ดินมิใช่เกษตรกรที่ยากจนขาดแคลนที่ดินทำกิน แต่กลับกลายเป็นบุคคลอื่น เช่น พ่อค้า นักธุรกิจ มากไปกว่านั้น เกษตรกรที่ได้รับการจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่นำที่ดินที่ได้รับไปจำนองหรือขายทิ้ง ทำให้สูญเสียที่ดินไปเป็นจำนวนมาก ในประเทศไทยการปฏิรูปที่ดินเป็นเพียงนโยบายที่นำเอาพื้นที่ป่าเสื่อมโทรมมาให้เกษตรกรทำประโยชน์ แต่มิได้มีมาตรการที่ทำให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดิน เมื่อการปฏิรูปที่ดินไม่นำมาซึ่งการกระจายการถือครองที่ดิน ภาพที่ขัดแย้งภายในสังคมไทยก็คือว่ามีบุคคลจำนวนน้อยถือครองที่ดินปริมาณมหาศาล แต่เกษตรจำนวนมากถือครองที่ดินเพียงเล็กน้อย เมื่อปราศจากมาตรการที่ทำให้เกิดการกระจายการถือครองที่ดิน ความพยายามที่จะเข้าครอบครองที่ดินก็เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางทั้งโดยวิธีการที่ถูกและผิดกฎหมาย และเป็นแรงกดดันหนึ่งที่ทำให้เกษตรกรรายย่อยสูญเสียที่ดินไป สำหรับผลการดำเนินงานปฏิรูปที่ดินตั้งแต่ปี พ.ศ. 2518-2547 ได้มอบหนังสือให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.4-01) ประเภทที่ดินของรัฐเป็นพื้นที่ 24.41 ล้านไร่
       สำหรับพื้นที่ถือครองทางการเกษตรของประเทศไทยในช่วงปี พ.ศ. 2525-2542 ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก ในปี พ.ศ. 2525 มีพื้นที่ถือครองทางการเกษตรประมาณ 123.59 ล้านไร่ และในปี พ.ศ. 2542 มีพื้นที่ถือครองทางการเกษตรประมาณ 131.34 ล้านไร่ พื้นที่ถือครองทางการเกษตรมีแนวโน้มลดลงโดยตลอด สำหรับจำนวนครัวเรือนเกษตรมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น (รูปที่ 2)
 มูลค่าความเสียหาย 
         การประเมินการสูญเสียความอุดมสมบูรณ์ของดินสำหรับการศึกษานี้จะพิจารณาเฉพาะปัญหาสำคัญ ได้แก่ 1) ปัญหาการชะล้างพังทลายที่ทำให้สูญเสียธาตุอาหารของพืช 2) ปัญหาดินเค็ม โดยคิด มูลค่าการสูญเสียความอุดมสมบูรณ์ของทรัพยากรที่ดินเป็นรายปี และ 3) ปัญหาดินถล่ม โดยคิดจาก มูลค่าความเสียหายจากดินถล่ม
1)   การประเมินการสูญเสียความอุดมสมบูรณ์ของดินที่เกิดจากการชะล้างพังทลาย โดยใช้ปุ๋ยเพื่อทดแทนความอุดมสมบูรณ์ของธาตุอาหารในดินที่สูญเสียไป (Replacement cost) เนื่องจากประเทศไทยมีพื้นที่ที่เกิดการสูญเสียดินประมาณ 108.87 ล้านไร่ ในการศึกษานี้จะพิจารณาเฉพาะพื้นที่เพาะปลูกพืชไร่ เนื่องจากมีอัตราการชะล้างพังทลายดินในระดับปานกลางถึงรุนแรงมาก หรือมีอัตราการสูญเสียดินประมาณ 2-50 ตันต่อไร่ต่อปี ข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณมูลค่าการสูญเสียธาตุอาหาร คือ ข้อมูลอัตราการสูญเสียปุ๋ยในพื้นที่เพาะปลูกพืชไร่ในแต่ละภาค ตามชนิดของปุ๋ย จากการสำรวจการพัดพาปุ๋ยของพื้นที่เพาะปลูกพืชไร่ในแต่ละภาคของ    เดชา และคณะ (2540) ข้อมูลพื้นที่เพาะปลูกพืชไร่จากสถิติการเกษตรรายปีจาก สำนักงานเศรษฐกิจการเกษตร และข้อมูลราคาปุ๋ยยูเรีย (ข้อมูลจากสำนักงานเศรษฐกิจการเกษตร) ปุ๋ยซุปเปอร์ฟอสเฟต และปุ๋ยโปแตสเซี่ยมคลอไรด์ (ข้อมูลสถิติปริมาณและมูลค่าการนำเข้า ของกรมศุลกากร) จากการคำนวณต้นทุนการสูญเสียธาตุอาหารจากการพังทลายของดินมีค่าเฉลี่ยเท่ากับ 5,015 ล้านบาทต่อปี
2) การประเมินการสูญเสียความอุดมสมบูรณ์จากดินเค็มภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ปัญหาดินเค็มส่วนหนึ่งเกิดมาจากการใช้ที่ดิน การปลูกพืช การสร้างอ่างเก็บน้ำ การตัดถนน การตัดไม้ทำลายป่า กิจกรรมเหล่านี้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงระดับน้ำใต้ดิน คือ ยกระดับน้ำใต้ดินสูงขึ้นทำให้ละลายเกลือซึ่งอยู่ตามธรรมชาติใต้ดินขึ้นมาบนผิวดินจึงทำให้เกิดปัญหาดินเค็มส่งผลให้ไม่สามารถปลูกพืชได้ ในบางพื้นที่ปลูกพืชได้แต่ผลผลิตลดลง และรายได้ลดลง เป็นต้น พื้นที่ดินเค็มในภาคตะวันออกเฉียงเหนือเท่ากับ 17.8 ล้านไร่ แบ่งเป็น 3 ระดับความเค็ม เนื่องจากพื้นที่ดินเค็มระดับน้อยเป็นพื้นที่ที่สามารถปลูกพืชบางชนิดได้และเจ้าหน้าที่ของกรมพัฒนาที่ดินได้เผยแพร่ความรู้และวิธีการในการจัดการพื้นที่ดินเค็ม ดังนั้น ในการศึกษานี้จะคำนวณต้นทุนความเสียหายจากดินเค็มระดับมากและปานกลางซึ่งมีพื้นที่รวมกัน 5.2 ล้านไร่ ข้อมูลต้นทุนความเสียหายจากดินเค็มจากการศึกษาของ Hall, N. et al. (2004) ที่ศึกษาผลกระทบจากดินเค็มต่อรายได้ทางการเกษตรในจังหวัดกาฬสินธุ์ และจังหวัดนครราชสีมา ในช่วงเวลา 30 ปี คือ รายได้ลดลง 484.14 บาทต่อไร่ต่อปี (ราคา ณ ปี พ.ศ. 2547) จากการคำนวณต้นทุนการสูญเสียรายได้จากดินเค็มในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ พบว่ามีค่าเฉลี่ยเท่ากับ 2,518 ล้านบาทต่อปี
3) ธรณีพิบัติภัย ได้แก่ ดินถล่ม แผ่นดินไหว หลุมยุบ และการกัดเซาะชายฝั่งทะเล เป็นภัยธรรมชาติที่สร้างความเสียหายแก่ประชาชน ทรัพยากรธรรมชาติ และเศรษฐกิจ ซึ่งมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะแผ่นดินถล่ม ซึ่งร้อยละ 21 ของพื้นที่ประเทศไทยมีความเสี่ยงต่อดินถล่มในระดับสูงดินถล่มเกิดจากสาเหตุตามธรรมชาติและกิจกรรมของมนุษย์ โดยกิจกรรมของมนุษย์มีส่วนเร่งให้เกิดมากขึ้น เช่น การตัดไม้ทำลายป่า การปลูกพืชในพื้นที่ที่มีความลาดชันสูง การตั้งบ้านเรือนตามหุบเขาหรือตามทางน้ำ การปลูกสร้างสิ่งก่อสร้างขวางทางน้ำ เป็นต้น สำหรับการประเมินมูลค่าความเสียหายจากดินถล่มเป็นมูลค่าความเสียหายที่รวบรวมโดยกรมทรัพยากรธรณี ครอบคลุมความเสียหายของทรัพย์สิน บ้านเรือน ถนน สถานที่ราชการ และทรัพย์สินอื่นๆ แต่ไม่ได้คำนึงถึงความสูญเสียชีวิต พบว่า มีมูลค่าความเสียหายเฉลี่ยเท่ากับ 157 ล้านบาทต่อปี
รวมมูลค่าความเสียหายโดยรวมด้านทรัพยากรดินและการใช้ที่ดิน จากปัญหาการพังทลายของหน้าดิน ปัญหาดินเค็ม และปัญหาดินถล่ม พบว่า มีมูลค่าความเสียหายเท่ากับ 7,477 ล้านบาทต่อปี
         ทั้งนี้ปัญหาในการคำนวณส่วนใหญ่เกิดจากปัญหาข้อมูล กรณีพื้นที่ดินเค็มเป็นข้อมูลที่เผยแพร่มา
ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2519 จนปัจจุบันก็ยังอ้างข้อมูลดังกล่าว ถึงแม้ว่าจากการสอบถามผู้เชี่ยวชาญด้านดิน พบว่า กิจกรรมของมนุษย์มีส่วนทำให้ดินเค็มแพร่กระจาย เช่น การตัดไม้ทำลายป่า การเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การสร้างแหล่งน้ำ เป็นต้น ดังนั้น จึงเสนอให้มีการจัดทำข้อมูลดินเค็มที่สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันทั้งที่เกิดจากกิจกรรมของมนุษย์หรือเกิดตามธรรมชาติ สำหรับกรณีการสูญเสียธาตุอาหารที่เกิดจากการพังทลายของดิน ไม่ได้พิจารณาถึงปริมาณปุ๋ยที่ใส่เข้าไปในแต่ละปี การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของดินในระยะยาวที่เกิดจากวิธีการทางเขตกรรม การสูญเสียหน้าดินที่ส่งผลกระทบต่อปัญหาการตื้นเขินของแหล่งน้ำ และกรณีของภัยพิบัติดินถล่มเป็นเพียงมูลค่าความเสียหายของทรัพย์สิน ยังไม่ได้คำนึงถึงความเสียหายที่เกิดต่อระบบนิเวศ.
 
 ทัศนคติของประชาชน  
                         สำหรับผลสำรวจทัศนคติของประชาชน พบว่า ประชาชนร้อยละ 4.0 มีความเห็นว่าปัญหาการสูญเสียความอุดมสมบูรณ์ของดิน เป็นปัญหาสำคัญที่สุดของประเทศ

วันศุกร์ที่ 24 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

ที่สาธารณประโยชน์

"ที่สาธารณประโยชน์" หมายถึงที่ดินที่ทางราชการได้จัดให้หรือสงวนไว้เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสภาพแห่งพื้นที่นั้น หรือที่ดินที่ประชาชนได้ใช้หรือเคยใช้ประโยชน์ร่วมกันมาก่อนไม่ว่าปัจจุบันจะยังใช้อยู่หรือเลิกใช้แล้วก็ตาม เช่น ที่ทำเลเลี้ยงสัตว์ ป่าช้าฝังและเผาศพ ห้วย หนอง ที่ชายตลิ่ง ทางหลวง ทะเลสาบเป็นต้น ตามกฎหมายถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ผู้ใดจะเข้ายึดถือครอบครองเพื่อประโยชน์แต่เฉพาะตนนั้นไม่ได้เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่ระเบียบและกฎหมายกำหนดไว้ หากฝ่าฝืนจะมีความผิดและได้รับโทษตามประมวลกฎหมายที่ดินหรือกฎหมายอื่นที่กำหนดไว้โดยเฉพาะ

พนักงานเจ้าหน้าที่จะอนุญาตให้บุคคลได้ใช้ประโยชน์ในที่สาธารณะเพื่อประโยชน์แห่งตนได้ ก็เฉพาะกรณีที่มีระเบียบและกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะเท่านั้นเช่น การอนุญาตขุดดินลูกรังหรือการอนุญาตดูดทราย เป็นต้น

การรังวัดเพื่อออกหนังสือสำหรับที่หลวง

การรังวัดเพื่อออกหนังสือสำหรับที่หลวง มีวัตถุประสงค์พอสรุปได้ 5 ประการ คือ

เพื่อกำหนดขอบเขตหรือแนวเขต ปักหลักเขตที่ดิน ปักหลักเขตที่สาธารณประโยชน์ และปักแผ่นป้ายชื่อที่สาธารณประโยชน์
เพื่อให้ทราบตำแหน่งที่ตั้ง ขนาดรูปร่าง และเนื้อที่ดินที่ถูกต้องของที่สาธารณประโยชน์ต่าง ๆ
เพื่อป้องกันการบุกรุก เข้าทำประโยชน์โดยไม่ถูกกฎหมายและลดข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดิน
เพื่อประโยชน์ในการดำเนินการคุ้มครอง และดูแลรักษาให้คงอยู่เพื่อประโยชน์ของส่วนรวมตลอด โดยมุ่งหวังให้ประชาชนเกิดความสำนึกใน การช่วยดูแลรักษาที่สาธารณประโยชน์
เพื่อออกหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวงไว้เป็นหลักฐาน
ประชาชนกับการมีส่วนร่วมในการรังวัดออกหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง

การรังวัดออกหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวงให้ถูกต้อง ตามสภาพและขอบเขตที่แท้จริงตรงตามวัตถุประสงค์ และเป็นประโยชน์ต่อประชาชนโดยรวม จำเป็นต้องได้รับความร่วมมือจากประชาชนในท้องที่ ช่วยให้ข้อมูลและอำนวยความสะดวกต่อการรังวัด ได้แก่

ระวังชี้แนวเขตที่ดินข้างเคียงที่มีแนวเขตติดต่อกับที่สาธารณประโยชน์อย่างถูกต้อง ไม่นำรังวัดรุกล้ำที่สาธารณประโยชน์
ให้ข้อมูลเกี่ยวกับสภาพการใช้ประโยชน์ ขอบเขต และแนวเขตที่สาธารณประโยชน์ที่ถูกต้องและข้อมูลเกี่ยวกับการบุกรุกเข้าทำประโยชน์ หรือการลุกล้ำแนวเขตที่สาธารณประโยชน์
สอดส่องดูแลไม่ให้เกิดการทุจริต เพื่อหาประโยชน์จากที่สาธารณประโยชน์ของเจ้าหน้าที่หรือผู้ไม่หวังดี
ให้ข้อคิดเห็นและมีส่วนร่วมในการป้องกันดูแลรักษา และยุติข้อพิพาทต่าง ๆ ตามโอกาสและความเหมาะสม

วันอังคารที่ 21 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว

ระเบียบกรมที่ดิน
ว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าว
และนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว
พ.ศ. ๒๕๔๗
___________________

โดยที่เห็นเป็นการสมควรรวบรวมและปรับปรุงหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ ในห้องชุดของคน
ต่างด้าว และนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ทั้งนี้ เพื่อความสะดวก
รวดเร็วและสอดคล้องกับแนวนโยบายการปฏิรูประบบราชการ รวมทั้งเพื่อให้การปฏิบัติงานของ
พนักงานเจ้าหน้าที่เป็นไปในแนวทางเดียวกันและดํ าเนินไปตามมาตรา ๑๙ (๑) (๒) (๓) (๔)
มาตรา ๑๙ ตรี (๑) (๒) (๓) (๔) มาตรา ๑๙ เบญจ (๒) (๓) (๔) (๕) มาตรา ๑๙ ฉ มาตรา
๑๙ สัตต มาตรา ๑๙ อัฎฐ มาตรา ๑๙ ทศ มาตรา ๑๙ เอกาทศ มาตรา ๑๙ ทวาทศ มาตรา
๑๙ เตรส และมาตรา ๕๕ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย
พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๓๔ และมาตรา ๑๙ (๕) มาตรา ๑๙ ทวิ มาตรา
๑๙ ตรี (๕) มาตรา ๑๙ จัตวา มาตรา ๑๙ เบญจ (๑) และมาตรา ๑๙ นว แห่งพระราชบัญญัติ
อาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๕๓๔
และพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ และมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติ
อาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๔๒ กรมที่ดินจึงวางระเบียบไว้ ดังต่อไปนี้
---------ข้อ ๑ ระเบียบนี้เรียกว่า .ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของ
คนต่างด้าวและนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว พ.ศ.๒๕๔๗.
---------ข้อ ๒ ระเบียบนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป
---------ข้อ ๓ ให้ยกเลิก
------------------๓.๑ หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๒๕๗๙๖ ลงวันที่ ๑๓ พฤศจิกายน ๒๕๓๔
------------------๓.๒ หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐/ว ๓๔๑๖๗ ลงวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๕๔๒
------------------๓.๓ หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๐๙๑๗๗ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๔
------------------๓.๔ หนังสือกรมที่ดิน ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๐๓๓๑ ลงวันที่ ๒๑ สิงหาคม ๒๕๔๔
------------------๓.๕ หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๓๒๐๓๔ ลงวันที่ ๑๑ ธันวาคม ๒๕๔๔
------------------๓.๖ หนังสือกรมที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๓๘๒๔ ลงวันที่ ๑ กุมภาพันธ์ ๒๕๔๕
------------------๓.๗ หนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๒๘/ว ๒๖๕๕๐ ลงวันที่ ๒ กันยายน ๒๕๔๕
------------------๓.๘ หนังสือกรมที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๕๑๕/ว ๑๒๖๐๒ ลงวันที่ ๔ พฤษภาคม ๒๕๔๗
บรรดาระเบียบ ข้อกํ าหนด หรือคํ าสั่งอื่นใดที่กํ าหนดไว้แล้วในระเบียบนี้ หรือ
ซึ่งขัดหรือแย้งกับระเบียบนี้ ให้ใช้ระเบียบนี้แทน
---------ข้อ ๔ ให้ผู้อํ านวยการสํ านักมาตรฐานการทะเบียนที่ดินเป็นผู้รักษาการตามระเบียบนี้

----------------------------------------หมวด ๑
------------------------------การแสดงและตรวจสอบเอกสารหลักฐาน

ข้อ ๕ เมื่อมีผู้แสดงความประสงค์ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือ
นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จัดการให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้ง
รายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่
คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอน
กรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้
---------๕.๑ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมาย
ว่าด้วยคนเข้าเมืองตามมาตรา ๑๙ (๑) ให้แสดง
------------------๕.๑.๑ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และ
------------------๕.๑.๒ ใบสํ าคัญถิ่นที่อยู่ (แบบ ตม.๑๑ ตม.๑๕ ตม.๑๖ และ ตม.๑๗
แบบใดแบบหนึ่ง แล้วแต่กรณี ) ซึ่งออกให้โดยสํ านักงานตรวจคนเข้าเมือง สํ านักงานตํ ารวจแห่งชาติ
หรือ
------------------๕.๑.๓ ใบสํ าคัญประจํ าตัวคนต่างด้าวซึ่งออกให้โดยสถานีตํ ารวจท้องที่
ที่คนต่างด้าวมีภูมิลํ าเนาอยู่
อนึ่ง คนต่างด้าวซึ่งมีใบสํ าคัญประจํ าตัวคนต่างด้าวตาม ๕.๑.๓ แล้ว
ไม่ต้องแสดงหลักฐานตาม ๕.๑.๑ และ ๕.๑.๒ อีก
---------๕.๒ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมาย
ว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) ให้แสดง
-------------------๕.๒.๑ หนังสือเดินทางแสดงสัญชาติของคนต่างด้าว และ
-------------------๕.๒.๒ หนังสือสํ านักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็น
-------------------คนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
-------------------๕.๓ นิติบุคคลตามที่กํ าหนดไว้ในมาตรา ๙๗ และมาตรา ๙๘ แห่งประมวล
กฎหมายที่ดิน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยตามมาตรา ๑๙ (๓) ให้แสดงหลักฐาน
การจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย เช่น บริษัทจํ ากัด ห้างหุ้นส่วนจํ ากัด หรือห้างหุ้นส่วน
สามัญที่จดทะเบียนแล้ว ให้แสดงหลักฐานหนังสือรับรองของนายทะเบียนหุ้นส่วนบริษัท กรมพัฒนา
ธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ เป็นต้น
๕.๔ นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของ
คนต่างด้าu3623 ว พ.ศ.๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
ตามมาตรา ๑๙ (๔) ให้แสดงหลักฐานหนังสือสํ านักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่า
เป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
๕.๕ คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตรา
ต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) ให้แสดงหลักฐานการนํ าเงิน
ตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่น
ที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจํ านวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่
จะซื้อ แล้วแต่กรณี ดังนี้
๕.๕.๑ กรณีหลักฐานการนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร
ให้แสดงหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใด คือ
(๑) หลักฐานแบบสํ าแดงเงินตราต่างประเทศ ซึ่งออกให้โดย
เจ้าหน้าที่ศุลกากร (Foreign Currency Declaration Form The Customs Department)
(๒) การนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรก่อน
วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๓๔ ให้ใช้หลักฐานการเสนอขายเงินตราต่างประเทศตามแบบ ล.ป.๗๑ ก. หรือ
ล.ป.๗๑ ข. ซึ่งลงลายมือชื่อและประทับตราธนาคารในช่องของตัวแทนรับอนุญาตของแบบดังกล่าว
(๓) การนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตั้งแต่
วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๓๔ ถึงวันที่ ๓๑ ตุลาคม ๒๕๔๓ ให้ใช้หลักฐาน
(๓.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้สํ าเนาแบบ ธ.ต.๓ ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ผู้ขายเงินตราต่าง
ประเทศยื่นประกอบการขอขายเงินตราต่างประเทศ
(๓.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกาหรือ
เทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หนังสือที่ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ
หรือนํ าเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
(๔) การนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตั้งแต่
วันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ ถึงวันที่ ๑ กันยายน ๒๕๔๕ ให้ใช้หลักฐาน
(๔.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ถ้าคนต่างด้าวผู้โอนได้ให้บุคคลที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยซึ่งเป็นผู้รับ
โอนนํ าเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเป็นผู้นํ าเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐาน
แบบ ธ.ต.๓ (ข) โดยในช่องผู้ส่งเงินตามแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือ ธ.ต.๓ (ข) ต้องระบุว่าส่งเงินมาจาก
ต่างประเทศ
(๔.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทรับ
อนุญาตหรือบุคคลรับอนุญาตเป็นผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต
หรือบุคคลรับอนุญาตที่ออกให้โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบด้วย หรือให้ใช้หนังสือที่
ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ หรือนํ าเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชี
เงินฝากเงินตราต่างประเทศ
( ๕) การนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตั้งแต่
วันที่ ๒ กันยายน ๒๕๔๕ ถึงวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๔๗ ให้ใช้หลักฐาน
(๕.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐ
อเมริกาหรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ถ้าคนต่างด้าวผู้โอนได้ให้บุคคลที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยซึ่ง
เป็นผู้รับโอนนํ าเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเป็นผู้นํ าเงินไปขาย ให้ใช้
หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ข) โดยในช่องผู้ส่งเงินตามแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือ ธ.ต.๓ (ข) ต้องระบุว่าส่งเงิน
มาจากต่างประเทศ
(๕.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทรับ
อนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตเป็นผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต
หรือบุคคลรับอนุญาตที่ออกให้โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบด้วย หรือให้ใช้หนังสือที่
ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ หรือนํ าเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชี
เงินฝากเงินตราต่างประเทศ
(๖) การนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร ตั้งแต่
วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๗ เป็นต้นไป ให้ใช้หลักฐาน
(๖.๑) จํ านวนเงินตั้งแต่ ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ
(๖.๒) จํ านวนเงินตํ่ ากว่า ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐาu3609 นใบรับซื้อเงินตราต่างประเทศซึ่งออกให้โดยบริษัทรับ
อนุญาต หรือบุคคลรับอนุญาตเป็นผู้รับซื้อเงินตราต่างประเทศ โดยมีหลักฐานของบริษัทรับอนุญาต
หรือบุคคลรับอนุญาตที่ออกให้โดยธนาคารแห่งประเทศไทยแนบประกอบด้วย หรือให้ใช้หนังสือที่
ธนาคารรับอนุญาตได้รับรองการรับซื้อเงินตราต่างประเทศหรือนํ าเงินตราต่างประเทศเข้าฝากในบัญชี
เงินฝากเงินตราต่างประเทศ
๕.๕.๒ กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่
นอกประเทศ ทั้งกรณีที่เป็นบัญชีของคนต่างด้าวหรือไม่ใช่บัญชีของคนต่างด้าว ให้แสดงหลักฐาน
หนังสือรับรองของธนาคารพาณิชย์ซึ่งรับรองการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากที่เป็นเงินบาทของบุคคลที่
มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
๕.๕.๓ กรณีหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ให้แสดงหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใด ดังนี้
(๑) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่
วันที่ ๒๘ เมษายน ๒๕๔๒ ถึงวันที่ ๓๑ ตุลาคม ๒๕๔๓ ให้ใช้หลักฐาน
(๑.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้แบบ ธ.ต. ๓ ที่ธนาคารพาณิชย์จัดให้ผู้ขายเงินตราต่างประเทศ
ยื่นประกอบการขอขายเงินตราต่างประเทศ
(๑.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรับรองของ
ธนาคารในการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ
(๒) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่
วันที่ ๑ พฤศจิกายน ๒๕๔๓ ถึงวันที่ ๑ กันยายน ๒๕๔๕ ให้ใช้หลักฐาน
(๒.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ถ้าคนต่างด้าวได้ให้บุคคลที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยเป็นผู้ถอนและ
นํ าเงินไปขาย ให้ใช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเป็นผู้ถอนและนํ าเงินไปขาย ให้ใช้
หลักฐานแบบ ธ.ต. ๓ (ข)
(๒.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๕,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้า หรือหนังสือรับรอง
ของธนาคารในการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ
(๓) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่
วันที่ ๒ กันยายน ๒๕๔๕ ถึงวันที่ ๓๑ มีนาคม ๒๕๔๗ ให้ใช้หลักฐาน
(๓.๑) จํ านวนเงินเกินกว่า ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ถ้าคนต่างด้าวได้ให้บุคคลที่มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยเป็นผู้ถอนและนํ า
เงินไปขาย ให้ใช้หลักฐานแบบ ธ.ต.๓ (ก) หรือคนต่างด้าวเป็นผู้ถอนและนํ าเงินไปขาย ให้ใช้หลัก
ฐานแบบ ธ.ต. ๓ (ข)
(๓.๒) จํ านวนเงินไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้าหรือหนังสือรับรองของ
ธนาคารในการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ
(๔) การถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ตั้งแต่
วันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๗ เป็นต้นไป ให้ใช้หลักฐาน
(๔.๑) จํ านวนเงินตั้งแต่ ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศที่ธนาคาร
พาณิชย์จัดให้ผู้ขายเงินตราต่างประเทศยื่นประกอบการขอขายเงินตราต่างประเทศ
(๔.๒) จํ านวนเงินตํ่ ากว่า ๒๐,๐๐๐ ดอลลาร์สหรัฐอเมริกา
หรือเทียบเท่าตามอัตราตลาด ให้ใช้หลักฐานที่ธนาคารพาณิชย์ออกให้แก่ลูกค้าหรือหนังสือรับรองของ
ธนาคารในการรับซื้อเงินตราต่างประเทศ
กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตรา
ต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) ชํ าระค่าห้องชุดโดยการโอนเงิน
ทางโทรเลข หรือส่งเงินผ่านเข้ามาในบัญชีเงินฝากของเจ้าของโครงการอาคารชุด หรือส่งเงินเข้ามา
เป็นตั๋วแลกเงิน (Bank Draft) ซึ่งระบุชื่อเจ้าของโครงการอาคารชุดเป็นผู้รับเงิน โดยผู้ซื้อที่เป็นคนต่าง
ด้าวนั้นไม่ได้เดินทางเข้ามาในประเทศไทยหรือมิได้เปิดบัญชีเงินฝากไว้ในประเทศไทย เมื่อเจ้าของ
โครงการอาคารชุดได้ขายเงินตราต่างประเทศให้กับธนาคารรับอนุญาตแล้ว ธนาคารรับอนุญาตจะระบุ
ชื่อเจ้าของโครงการอาคารชุดเป็นผู้ขายเงินในแบบ ธ.ต.๓ หรือในหนังสือรับรองของธนาคารรับ
อนุญาต หากมีข้อความระบุไว้ชัดเจนในแบบ ธ.ต.๓ หรือหนังสือรับรองของธนาคารว่าเงินตราต่าง
ประเทศที่ขายให้แก่ธนาคารรับอนุญาต เป็นเงินที่คนต่างด้าวผู้ซื้อห้องชุดรายใดส่งเข้ามาให้เจ้าของ
โครงการอาคารชุดเพื่อชํ าระค่าห้องชุดใดในโครงกาu3619 รอาคารชุดนั้น แบบ ธ.ต.๓ หรือหนังสือรับรอง
ของธนาคารรับอนุญาตที่ระบุข้อความดังกล่าว ให้ใช้เป็นหลักฐานได้
กรณีตัวแทนในต่างประเทศของเจ้าของโครงการอาคารชุด รับเงินค่าห้องชุดจาก
ลูกค้าที่ซื้อห้องชุดซึ่งเป็นคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตรา
ต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) หลายราย แล้วส่งเงินตรา
ต่างประเทศเข้ามาให้เจ้าของโครงการอาคารชุดรวมกันในคราวเดียวกัน เมื่อเจ้าของโครงการ
อาคารชุดได้นํ าเงินตราต่างประเทศไปขายให้กับธนาคารรับอนุญาตแล้ว ธนาคารรับอนุญาตได้ระบุใน
แบบ ธ.ต.๓ หรือแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศว่าเป็นเงินที่คนต่างด้าวรายใดบ้างส่งเข้ามา
เพื่อชํ าระค่าห้องชุด แต่มิได้ระบุวงเงินแยกเป็นของคนต่างด้าวแต่ละคน ประกอบกับบางรายส่งเงินเข้า
มาเกินราคาห้องชุดที่ซื้อ เนื่องจากรวมค่าตกแต่งภายในค่าเฟอร์นิเจอร์ไว้ด้วย ให้ใช้แบบ ธ.ต. ๓ หรือ
แบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศนั้น ประกอบกับการบันทึกถ้อยคํ า (ท.ด.๑๖) ของเจ้าของ
โครงการว่าเงินตราต่างประเทศที่ขายให้ธนาคารรับอนุญาตนั้น เป็นของคนต่างด้าวรายใด เพื่อชํ าระ
ค่าห้องชุดใด เป็นเงินเท่าใด เงินส่วนที่เกินจากราคาห้องชุดเป็นของรายใด จํ านวนเท่าใด เป็นเงินค่า
อะไร ให้ใช้เป็นหลักฐานได้
อนึ่ง หลักฐานตาม ๕.๕.๑ หรือ ๕.๕.๒ หรือ ๕.๕.๓ อย่างหนึ่งอย่างใดหรือ
หลายอย่างรวมกัน ต้องมีจํ านวนเงินไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ข้อ ๖ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี ที่กํ าหนดไว้
ใน ๕.๑ - ๕.๕ และตรวจสอบเอกสารหลักฐานดังกล่าวแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้อง
ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติ
บุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของ
เนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ ที่ระบุไว้ใน
มาตรา ๑๙ ทวิ วรรคหนึ่ง หรืออยู่ในหลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวและ
นิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กํ าหนดใน
กฎกระทรวงฉบับที่ ๙ (พ.ศ. ๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒
ตามมาตรา ๑๙ ทวิ วรรคสองและวรรคสาม ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดํ าเนินการจดทะเบียนสิทธิและ
นิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ และถือปฏิบัติ
ตามหมวด ๔ ของระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๓ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคล
ผู้รับโอนนั้น
นับแต่วันที่ ๒๙ เมษายน ๒๕๔๗ ให้คนต่างด้าวและนิติบุคคลที่ได้ห้องชุดมาตาม
มาตรา ๑๙ ทวิ วรรคสอง หรือคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ซึ่งรับโอน
กรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อเนื่องจากคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าว ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นต่อไปได้ แม้
ว่าจะเกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียน
อาคารชุดตามมาตรา ๖ ที่ระบุไว้ในมาตรา ๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ.๒๕๔๒
กรณีที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตราต่าง
ประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) ขอซื้อและจํ านองห้องชุดในวัน
เดียวกัน เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้ตรวจสอบหลักฐานตาม ๕.๕ และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ใน
ห้องชุดตามวรรคหนึ่งถูกต้องแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับการซื้อ
และจํ านองห้องชุดดังกล่าวภายในวันเดียวกันได้
เมื่อคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วย
การส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) และนิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการ
ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการ
ส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๔) ขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จด
ทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้มีหนังสือแจ้งไปยังสํ านัก
งานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนทราบ
เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตราu3605 ต่าง
ประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ
หรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศตามมาตรา ๑๙ (๕) นํ าสํ าเนาแบบ ธ.ต.๓ หรือ
สํ าเนาแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ ซึ่งมิได้ระบุว่าเป็นการซื้อห้องชุดใด ของอาคารชุดใด
ไว้ในแบบดังกล่าวมายื่นคํ าขอซื้อห้องชุด และพนักงานเจ้าหน้าที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอน
กรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้ตามวรรคหนึ่งแล้ว ให้มีหนังสือแจ้งไปยังธนาคารรับอนุญาตที่ออกสํ าเนาแบบ
ธ.ต.๓ หรือสํ าเนาแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมาย
ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ (๕) นั้น โดยขอความร่วมมือให้ธนาคารหมายเหตุไว้ในต้นฉบับ
แบบ ธ.ต. ๓ หรือแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศดังกล่าวฉบับของธนาคาร ว่า
.แบบ ธ.ต.๓ /แบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศฉบับนี้ นาย / นาง / นางสาว หรือ
ชื่อนิติบุคคล........ได้ใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนซื้อห้องชุดเลขที่......
ของอาคารชุด......แล้วแต่วันที่ .. เดือน ..... พ.ศ. .. . แล้วแต่กรณีทั้งนี้
เพื่อป้องกันมิให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าวนั้นไปขอสํ าเนา
แบบ ธ.ต.๓ หรือสํ าเนาแบบการทํ าธุรกรรมเงินตราต่างประเทศดังกล่าว แล้วนํ าไปแสดงเพื่อ
ขอซื้อห้องชุดอื่นอีก
หมวด ๒
การจํ าหน่ายห้องชุด
___________________
ข้อ ๗ เมื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ต้องจํ าหน่ายห้องชุด ได้แจ้ง
เป็นหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในกํ าหนดหกสิบวันนับแต่วันที่มีเหตุต้องจํ าหน่ายห้องชุด
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาตรวจสอบว่าเป็นไปตามหลักเกณฑ์ในมาตรา ๑๙ เบญจ หรือไม่
ในแต่ละกรณี ดังนี้
๗.๑ คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ได้มาซึ่งห้องชุดโดยได้รับมรดกใน
ฐานะเป็นทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรม หรือโดยประการอื่น แล้วแต่กรณี เมื่อรวมกับห้องชุด
ที่มีคนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วในอาคารชุดนั้น
เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคาร
ชุด ตามมาตรา ๖ ที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ วรรคหนึ่ง หรือไม่อยู่ในหลักเกณฑ์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
ในห้องu3594 ชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ซึ่งเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ
และเงื่อนไขที่กํ าหนดในกฎกระทรวงฉบับที่ ๙ (พ.ศ.๒๕๔๓) ออกตามความในพระราชบัญญัติ
อาคารชุด พ.ศ.๒๕๒๒ ตามมาตรา ๑๙ ทวิ วรรคสองและวรรคสาม คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลนั้น
ต้องจํ าหน่ายเฉพาะห้องชุดที่เกินอัตราที่กํ าหนดภายในกํ าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่ง
กรรมสิทธิ์ในห้องชุด
๗.๒ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมาย
ว่าด้วยคนเข้าเมืองตามมาตรา ๑๙ (๑) ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรหรือ
ใบสํ าคัญถิ่นที่อยู่ของคนต่างด้าวใช้ไม่ได้ คนต่างด้าวนั้นต้องจํ าหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมด
ภายในกํ าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ถูกเพิกถอนการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร
หรือใบสํ าคัญถิ่นที่อยู่ใช้ไม่ได้
๗.๓ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่า
ด้วยคนเข้าเมือง และคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการ
ส่งเสริมการลงทุน และคนต่างด้าวซึ่งนํ าเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจาก
บัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ
ตามมาตรา ๑๙ (๑) (๒) และ (๕) ถูกสั่งเนรเทศออกไปนอกราชอาณาจักร และไม่ได้รับการผ่อนผัน
หรือถูกส่งไปประกอบอาชีพ ณ ที่ใดแทนการเนรเทศ คนต่างด้าวนั้นต้องจํ าหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์
อยู่ทั้งหมดภายในกํ าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ถูกสั่งเนรเทศ
๗.๔ คนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วย
การส่งเสริมการลงทุนตามมาตรา ๑๙ (๒) ไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนให้อยู่
ในราชอาณาจักร คนต่างด้าวนั้นต้องจํ าหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ทั้งหมดภายในกํ าหนดเวลาไม่
เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ถูกคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเพิกถอนการอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักร
๗.๕ นิติบุคคลซึ่งเป็นคนต่างด้าวตามพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคน
ต่างด้าว พ.ศ.๒๕๔๒ และได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน ตาม
มาตรา ๑๙ (๔) ถู_________กเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน นิติบุคคลนั้นต้องจํ าหน่ายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์อยู่
ทั้งหมดภายในกํ าหนดเวลาไม่เกินหนึ่งปีนับแต่วันที่ถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริมการลงทุน

การทำสัญญาซื้อขาย

สัญญาประเภทหนึ่งที่นักธุรกิจต้องใช้งานอยู่เสมอคือสัญญาซื้อขาย โดยความเข้าใจของคนโดยทั่วไป สัญญาซื้อขายก็คือสัญญาซื้อขายมีของ มีสินค้าที่มีคนอยากขายและมีคนอยากซื้อ ถ้าตกลงราคาและเงื่อนไขอื่นๆ กันได้ นั่นก็เป็นสัญญาซื้อขายแล้ว! ความเข้าใจดังกล่าวก็ไม่ผิด แต่ถ้าจะลงรายละเอียดกันในเรื่องของ “สัญญา” สำหรับนักกฎหมายแล้ว เอกสารที่เรียกกันว่าเป็น“สัญญาซื้อขาย” นั้น
สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก

ซึ่งสัญญาแต่ละประเภทจะส่งผลในทางกฎหมายที่แตกต่างกันออกไป

- สัญญาซื้อขายประเภทแรก คือ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” หมายถึง สัญญาซื้อขายที่มีการตกลงเงื่อนไขต่างๆ เกี่ยวกับการ ซื้อขายครั้งนั้นไว้อย่างครบถ้วนแล้ว เช่น ทรัพย์สินที่จะซื้อขาย ราคา วันกำหนดส่งของ เมื่อมีการลงนามในสัญญานั้นหรือเมื่อมีการทำสัญญาแล้ว การซื้อขายจะสำเร็จเสร็จบริบูรณ์ไปทันที คู่สัญญาไม่ต้องไปทำการตกลงอะไรเพิ่มเติมหรือไปทำสัญญาอะไรกันอีกแล้ว ตัวอย่างของสัญญาประเภทนี้ก็เช่น สัญญาซื้อขายในการประกอบธุรกิจทั่วไป ผล ทางกฎหมายของสัญญาประเภทนี้ ก็คือเมื่อลงนามแล้ว ก็จะมีผลผูกพันตามกฎหมาย แม้ว่าในสัญญาอาจกำหนดให้มีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายหรือชำระราคาในภายหลัง หรือเป็นงวดๆก็ตาม ก็มีผลผูกพันคือ ถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบิดพลิ้วขึ้นมา อีกฝ่ายก็สามารถฟ้องร้องบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญานั้นได้




- สัญญาซื้อขายประเภทที่สองคือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” สัญญาประเภทนี้จะพบในการตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด และสังหาริมทรัพย์แบบพิเศษ เช่น เรือ แพ หรือสัตว์พาหนะ ถึงแม้คู่สัญญาจะลงนามในสัญญากันแล้ว และบางครั้งอาจ เรียกว่าเป็น “สัญญาซื้อขาย” ด้วยซ้ำไป แต่ถ้าข้อความในสัญญาดังกล่าวเขียนไว้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียน สัญญาซื้อขายนั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรณีเช่นนี้ในทางกฎหมายจะถือเป็นเพียง“สัญญาจะซื้อจะขาย”ถามว่าทำไมต้องมีสัญญาประเภทนี้ ตอบได้ว่า เพราะกฎหมายบังคับไว้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และ สังหาริมทรัพย์พิเศษบางประเภทจะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อ มีการไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง ถ้าทำการซื้อขายที่ดินกันตามอำเภอใจ โดยไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงาน เจ้าหน้าที่ให้ถูกต้อง การซื้อขายนั้นจะเป็น “โมฆะ” ด้วยเหตุนี้ เวลาต้องการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ นักกฎหมายถึงจะแนะนำให้ทำ “สัญญาจะ ซื้อจะขาย” เพื่อให้คู่สัญญาต้องผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่งก่อนที่จะไปทำการจดทะเบียนโอน ทรัพย์สินเพื่อให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด แม้จะเรียกว่าเป็น “สัญญาจะซื้อจะขาย” แต่ก็มีผลทางกฎหมายเป็นสัญญา จึงใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้ โปรดระวังด้วยว่า ถ้าท่านซื้อหรือขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แต่ทำสัญญาเป็นแบบ “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” โดยไม่มีข้อตกลงอย่างชัดเจนว่า จะไปจดทะเบียนการซื้อขายกับพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องอีกที สัญญาฉบับนั้นจะกลายเป็นสัญญาที่โมฆะ คือไม่มีผลทางกฎหมาย ทันที!



- สัญญาประเภทสุดท้าย คือ คำมั่นว่าจะซื้อขาย “คำมั่น” หมายถึง การที่คนๆ หนึ่งผูกพันตนว่าจะต้องปฏิบัติตาม “คำมั่น” หรือ สัญญาที่ให้ไว้ เช่น นายแดงได้ขายที่ดินให้นายดำโดยมีข้อตกลงว่า นายแดงมีสิทธิที่จะซื้อที่ดินแปลงนั้นคืนจากนายดำได้ภายในเวลา 1 ปี ศาลฎีกาได้ตัดสินว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นคำมั่นของนายดำว่า จะขายที่ดินคืนให้นายแดง ดังนั้น ถ้านายดำบิดพริ้วไม่ยอมขายที่ดินแปลงนั้นคืนให้ นายแดงก็สามารถฟ้องร้องบังคับซื้อที่ดินแปลงนั้นได้ ในเรื่องของ “คำมั่น” แม้จะเป็นการให้สัญญาเพียงฝ่ายเดียว แต่ผู้ได้รับ “คำมั่น” ก็ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของคำมั่น มิฉะนั้น “คำมั่น” ที่ไม่ได้รับการตอบสนองก็อาจสิ้นสภาพไปได้ เช่น กรณีตัวอย่างข้างต้น ถ้าเวลาผ่านไป 2 ปีหลังการซื้อขายแล้ว นายแดงเพิ่งมา แจ้งกับนายดำว่าตนอยากซื้อที่ดินคืน กรณีแบบนี้ถือว่า “คำมั่น” ของนายดำที่ให้ไว้ได้สิ้นสุดไปแล้ว เพราะ “คำมั่น” ของนายดำมีเงื่อนไข อยู่ว่าจะขายคืนให้ “ภายในเวลา 1 ปี” เมื่อเกินเวลาไปแล้ว “คำมั่น” ก็สิ้นสุดลงทันที

วิธีคำนวณเพื่อการซื้อบ้านและกู้เงินมาฝาก

วิธีคำนวณเพื่อการซื้อบ้านและกู้เงินมาฝาก เพื่อให้คุณนำไปเป็นตัวอย่างในการคำนวณเงินกู้ได้อย่างสบายๆ

เมื่อคุณอ่านเรื่อง “รู้เกณฑ์อนุมัติ กู้ถนัดยิ่งขึ้น” คุณคงสามารถพิจารณาเบื้องต้นได้แล้วว่า คุณจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้หรือไม่ จำนวนเงินเท่าใด แต่เพื่อช่วยให้คุณสามารถคำนวณวงเงินกู้ได้ง่ายขึ้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็มีตัวอย่างดีๆ ในการคำนวณเงินกู้มาให้ดู ไม่ว่าคุณจะมีรายได้ประจำ หรือรายได้อิสระก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่จำกัดความต้องการของคุณอยู่แล้ว ไปดูกันเลยดีกว่า

ตัวอย่างที่ 1 การคำนวณวงเงินกู้ของผู้มีรายได้ประจำ

*   ผู้ขอกู้เป็นพนักงานบริษัท มีเงินเดือน 30,000 บาท หักหนี้สินอื่นแล้ว เหลือรายได้สุทธิ 20,000 บาท ต้องการกู้เงิน 800,000 บาท เพื่อซื้อทาวน์เฮ้าส์ราคา 1 ล้านบาท ผ่อนดาวน์แล้ว 200,000 บาท จะกู้ได้หรือไม่ ?

1) รายได้สุทธิของผู้กู้หลักต่อเดือน 20,000              บาท

*2) วงเงินให้กู้สูงสุด 40 เท่า ของรายได้สุทธิ 800,000             บาท

*3) ราคาซื้อขายบ้าน 1,000,000             บาท
*4) ราคาประเมิน 950,000               บาท
5) วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า 807,500 บาท

6) จ่ายเงินดาวน์แล้ว 20% ของราคาซื้อขาย 200,000          บาท

7) วงเงินขอสินเชื่อ 800,000          บาท
 ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี         (ปีแรก 3% ปีที่สอง 4% ปีที่สาม5%)

*9) เงินงวดที่ผ่อนชำระต่อเดือน 4,500           บาท
10) เงินงวดต่อรายได้สุทธิไม่เกิน 33%
สรุป วงเงินให้กู้สูงสุด 800,000 บาท เงินงวด 4,500 บาท คิดเป็น 22.50% ของรายได้สุทธิ

* หมายเหตุ : หลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขสำคัญในการกำหนดวงเงินสินเชื่อคือ ข้อ 2,3,4 และ 9 แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาใบประเมินผล Credit Scoring หลักฐานรายได้และการออม และรายงานข้อมูลเครดิตจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติด้วย

ตัวอย่างที่ 2 การคำนวณวงเงินกู้ของผู้มีรายได้อิสระ

* ผู้ขอกู้ประกอบอาชีพขายของเบ็ดเตล็ด (อาชีพอิสระ) มีรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้สินอื่นแล้วเหลือ เดือนละ 30,000 บาท ต้องการกู้เงิน 1 ล้านบาท เพื่อซื้อทาวน์เฮ้าส์ (บ้านมือสอง) ราคา 1.4 ล้านบาท จะกู้ได้หรือไม่ ?

1) รายได้สุทธิของผู้กู้หลักต่อเดือน 30,000             บาท

*2) วงเงินให้กู้สูงสุด 40 เท่า ของรายได้สุทธิ 1,200,000             บาท

*3) ราคาซื้อขายบ้าน 1,400,000             บาท
*4) ราคาประเมิน 1,500,000             บาท
5) วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า 1,190,000 บาท

6) จ่ายเงินดาวน์แล้ว 20% ของราคาซื้อขาย 280,000             บาท

7) วงเงินขอสินเชื่อ 1,000,000             บาท
 ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี (ปีแรก 3% ปีที่สอง 4% ปีที่สาม5%)

*9) เงินงวดที่ผ่อนชำระต่อเดือน 5,600              บาท
10) เงินงวดต่อรายได้สุทธิไม่เกิน 33%
สรุป วงเงินให้กู้สูงสุด 1,000,000 บาท เงินงวด 5,600 บาท คิดเป็น 18.66% ของรายได้สุทธิ

* หมายเหตุ : หลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขสำคัญในการกำหนดวงเงินสินเชื่อคือ ข้อ 2,3,4 และ 9 แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาใบประเมินผล Credit Scoring หลักฐานรายได้และการออม และรายงานข้อมูลเครดิตจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติด้วย

ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไรไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

"อสังหาริมทรัพย์" หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย
จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติหรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ
สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น
กระทำอย่างไรถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

การกระทำดังต่อไปนี้เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

"ขาย" คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ขาย
"สัญญาจะขาย" สัญญาจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่อสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นถือเป็นโมฆะ
"แลกเปลี่ยน" คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน
"ให้เช่าซื้อ" คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนตามที่ตกลงกัน
"ให้" คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนอสังหาริมทรัพย์ของตนโดยเสน่หาให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น
"จำหน่าย จ่าย โอนไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่" ได้แก่ การเวนคืนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่า การบริจาค เป็นต้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า หรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยทางใด แบ่งเป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามแบบ ภธ. 01) ภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (ได้แก่วันที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์)

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม
การขายอาคารชุดโดยเจ้าของโครงการซึ่งต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด
การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย เช่น การขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยผู้ขายต้องนำมูลค่าขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารดังกล่าวมารวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขายดังกล่าว แต่มีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน (เช่น สวนเกษตร การจัดสรรที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่ถึง 10 แปลง)

กรณีที่ 2 การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือ หากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องยื่นแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ หรือธุรกิจทั่วไป ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองไว้กี่ปีก็ตามและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม และได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
การขายอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ไม่เข้าลักษณะ เป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขายตามกรณีที่ 1 ข้างต้น ทั้งนี้ ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา

การนับระยะเวลาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องคำนวณและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาที่ตกลงซื้อขาย หรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน อันเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

ร้อยละ 3.0 ของยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์และภาษีส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของยอดรายรับฯ

การยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีผู้ขายจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับหรือไม่ก็ตาม โดยให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่
กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่ง ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายสถานประกอบการเว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้ยื่นแบบ ภธ. 40 รวมกัน
กรณีผู้ขายได้สิทธิไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เฉพาะของเดือนภาษีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่ผู้ขายมีภูมิลำเนาตั้งอยู่

อากรแสตมป์

ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าได้เสียอากรแสตมป์ไปในขณะที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก็มีสิทธิขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้เสียอากรแสตมป์ต่อสรรพากรพื้นที่ หรือสรรพากรจังหวัดแล้วแต่กรณี
เพื่อไม่ให้เป็นภาระต้องขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ในกรณีดังกล่าว ควรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสียก่อนแล้วนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็จะไม่ถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

1. โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน และประชาชนที่สนใจทราบเกี่ยวกับ
1. ความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
2. วิธีการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
3. ช่วยในการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์

การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทราบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เช่น ราคาขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หรือโดยทางอื่น และ จำนวนปีที่ถือครอง จึงจะสามารถใช้โปรแกรมคำนวณได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้จำเป็นต้องตรวจสอบการคำนวณกับเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ได้อำนวยความสะดวกเบื้องต้น ในการค้นหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค้นหาได้จากเมนู "ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์" และเมนู "กฎหมายที่เกี่ยวข้อง" หากศึกษาแล้วยังไม่เข้าใจ หรือไม่ทราบกรณีแน่ชัดว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ให้สอบถามไปที่ CALL CENTER ของกรมสรรพากร หมายเลขโทรศัพท์ 1161 หรือสอบถามที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

2. หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์
4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน  เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ


            ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

              1. ราคาขาย
                  - กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย

ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน


                  - กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย

ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - กรณีธุรกิจเฉพาะ

รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - อากรแสตมป์

กรณีบุคคลธรรมดาเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า


              2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง
                  - บุคคลธรรมดา

จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)

              3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี
                  - บุคคลธรรมดา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้  ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

                    - นิติบุคคล

คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหตุ  กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)

                  - อากรแสตมป์

- บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

- นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

หมายเหตุ  สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

3. สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี

            1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย

            2. การขอคืนเงินภาษี

2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)

กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)

2.3 อากรแสตมป์
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์)

            3. ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27 )

ภาษีเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพท์

1. โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน และประชาชนที่สนใจทราบเกี่ยวกับ
1. ความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
2
. วิธีการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
3
. ช่วยในการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
อากรแสตมป์

การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทราบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เช่น ราคาขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หรือโดยทางอื่น และ จำนวนปีที่ถือครอง จึงจะสามารถใช้โปรแกรมคำนวณได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้จำเป็นต้องตรวจสอบการคำนวณกับเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ได้อำนวยความสะดวกเบื้องต้น ในการค้นหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค้นหาได้จากเมนู "ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์และเมนู "กฎหมายที่เกี่ยวข้อง" หากศึกษาแล้วยังไม่เข้าใจ หรือไม่ทราบกรณีแน่ชัดว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ให้สอบถามไปที่ CALL CENTER ของกรมสรรพากร หมายเลขโทรศัพท์ 1161 หรือสอบถามที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

2. หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน  เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ

            ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้
              1. ราคาขาย                  - กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย
ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน

                  - กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย
ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
                  - กรณีธุรกิจเฉพาะ
รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
                  - อากรแสตมป์
กรณีบุคคลธรรมดาเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

              2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง                  - บุคคลธรรมดา
จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)
                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ
การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)
              3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี                  - บุคคลธรรมดา
สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้  ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย
สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย
หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น
                    - นิติบุคคล
คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)
หมายเหตุ  กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)
                  - อากรแสตมป์
- บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า
หมายเหตุ  สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
3. สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี
            1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี
เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย
            2. การขอคืนเงินภาษี
2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)
กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )
2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)
2.3 อากรแสตมป์
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์)
            3. ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27 )