วิธีคำนวณเพื่อการซื้อบ้านและกู้เงินมาฝาก

วิธีคำนวณเพื่อการซื้อบ้านและกู้เงินมาฝาก เพื่อให้คุณนำไปเป็นตัวอย่างในการคำนวณเงินกู้ได้อย่างสบายๆ

เมื่อคุณอ่านเรื่อง “รู้เกณฑ์อนุมัติ กู้ถนัดยิ่งขึ้น” คุณคงสามารถพิจารณาเบื้องต้นได้แล้วว่า คุณจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้หรือไม่ จำนวนเงินเท่าใด แต่เพื่อช่วยให้คุณสามารถคำนวณวงเงินกู้ได้ง่ายขึ้น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ก็มีตัวอย่างดีๆ ในการคำนวณเงินกู้มาให้ดู ไม่ว่าคุณจะมีรายได้ประจำ หรือรายได้อิสระก็ตาม ธนาคารอาคารสงเคราะห์ไม่จำกัดความต้องการของคุณอยู่แล้ว ไปดูกันเลยดีกว่า

ตัวอย่างที่ 1 การคำนวณวงเงินกู้ของผู้มีรายได้ประจำ

*   ผู้ขอกู้เป็นพนักงานบริษัท มีเงินเดือน 30,000 บาท หักหนี้สินอื่นแล้ว เหลือรายได้สุทธิ 20,000 บาท ต้องการกู้เงิน 800,000 บาท เพื่อซื้อทาวน์เฮ้าส์ราคา 1 ล้านบาท ผ่อนดาวน์แล้ว 200,000 บาท จะกู้ได้หรือไม่ ?

1) รายได้สุทธิของผู้กู้หลักต่อเดือน 20,000              บาท

*2) วงเงินให้กู้สูงสุด 40 เท่า ของรายได้สุทธิ 800,000             บาท

*3) ราคาซื้อขายบ้าน 1,000,000             บาท
*4) ราคาประเมิน 950,000               บาท
5) วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า 807,500 บาท

6) จ่ายเงินดาวน์แล้ว 20% ของราคาซื้อขาย 200,000          บาท

7) วงเงินขอสินเชื่อ 800,000          บาท
 ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี         (ปีแรก 3% ปีที่สอง 4% ปีที่สาม5%)

*9) เงินงวดที่ผ่อนชำระต่อเดือน 4,500           บาท
10) เงินงวดต่อรายได้สุทธิไม่เกิน 33%
สรุป วงเงินให้กู้สูงสุด 800,000 บาท เงินงวด 4,500 บาท คิดเป็น 22.50% ของรายได้สุทธิ

* หมายเหตุ : หลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขสำคัญในการกำหนดวงเงินสินเชื่อคือ ข้อ 2,3,4 และ 9 แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาใบประเมินผล Credit Scoring หลักฐานรายได้และการออม และรายงานข้อมูลเครดิตจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติด้วย

ตัวอย่างที่ 2 การคำนวณวงเงินกู้ของผู้มีรายได้อิสระ

* ผู้ขอกู้ประกอบอาชีพขายของเบ็ดเตล็ด (อาชีพอิสระ) มีรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้สินอื่นแล้วเหลือ เดือนละ 30,000 บาท ต้องการกู้เงิน 1 ล้านบาท เพื่อซื้อทาวน์เฮ้าส์ (บ้านมือสอง) ราคา 1.4 ล้านบาท จะกู้ได้หรือไม่ ?

1) รายได้สุทธิของผู้กู้หลักต่อเดือน 30,000             บาท

*2) วงเงินให้กู้สูงสุด 40 เท่า ของรายได้สุทธิ 1,200,000             บาท

*3) ราคาซื้อขายบ้าน 1,400,000             บาท
*4) ราคาประเมิน 1,500,000             บาท
5) วงเงินกู้สูงสุด 85% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่ต่ำกว่า 1,190,000 บาท

6) จ่ายเงินดาวน์แล้ว 20% ของราคาซื้อขาย 280,000             บาท

7) วงเงินขอสินเชื่อ 1,000,000             บาท
 ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี (ปีแรก 3% ปีที่สอง 4% ปีที่สาม5%)

*9) เงินงวดที่ผ่อนชำระต่อเดือน 5,600              บาท
10) เงินงวดต่อรายได้สุทธิไม่เกิน 33%
สรุป วงเงินให้กู้สูงสุด 1,000,000 บาท เงินงวด 5,600 บาท คิดเป็น 18.66% ของรายได้สุทธิ

* หมายเหตุ : หลักเกณฑ์หรือเงื่อนไขสำคัญในการกำหนดวงเงินสินเชื่อคือ ข้อ 2,3,4 และ 9 แต่ทั้งนี้จะต้องพิจารณาใบประเมินผล Credit Scoring หลักฐานรายได้และการออม และรายงานข้อมูลเครดิตจากบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติด้วย

ขายอสังหาริมทรัพย์อย่างไรไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

"อสังหาริมทรัพย์" หมายถึง ที่ดิน ทรัพย์อันติดกับที่ดิน หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน รวมทั้งสิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินด้วย
จากนิยามดังกล่าว อาจแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้

ที่ดิน หมายถึง พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย
ทรัพย์อันติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ได้แก่ แม่น้ำ ลำคลอง แร่ธาตุ กรวด ทราย ที่มีอยู่ตามธรรมชาติหรือซึ่งมนุษย์นำมารวมไว้กับที่ดินจนกลายเป็นส่วนหนึ่งของพื้นดินตามธรรมชาติ
สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนด สิทธิครอบครองในที่ดินที่ไม่มีโฉนด ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน เป็นต้น
กระทำอย่างไรถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์

การกระทำดังต่อไปนี้เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะ

"ขาย" คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่า ผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ขาย
"สัญญาจะขาย" สัญญาจะขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจะนำไปฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้
"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่อสังหาริมทรัพย์นั้นคืนได้
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นถือเป็นโมฆะ
"แลกเปลี่ยน" คือ สัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน
"ให้เช่าซื้อ" คือ สัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนตามที่ตกลงกัน
"ให้" คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้โอนอสังหาริมทรัพย์ของตนโดยเสน่หาให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น
"จำหน่าย จ่าย โอนไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่" ได้แก่ การเวนคืนที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อตอบแทนสิทธิการเช่า การบริจาค เป็นต้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้แก่ การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้า หรือหากำไร ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยทางใด แบ่งเป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรที่ผู้ขายกระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ (ตามแบบ ภธ. 01) ภายใน 30 วัน นับแต่วันเริ่มประกอบกิจการ (ได้แก่วันที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์)

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้เป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์ หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม
การขายอาคารชุดโดยเจ้าของโครงการซึ่งต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมายอาคารชุด
การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย เช่น การขายบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน เป็นต้น ซึ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยผู้ขายต้องนำมูลค่าขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารดังกล่าวมารวมเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย ทั้งนี้ ไม่ว่าจะมีการแบ่งแยกหรือไม่
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขายดังกล่าว แต่มีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน (เช่น สวนเกษตร การจัดสรรที่ดินที่ไม่มีโฉนดที่ดินหรือไม่ถึง 10 แปลง)

กรณีที่ 2 การขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือ หากำไรที่ผู้ขายมิได้กระทำเป็นปกติธุรกิจ ดังต่อไปนี้ ผู้ขายไม่ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องยื่นแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อมีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ หรือธุรกิจทั่วไป ทั้งนี้ ไม่ว่าผู้ขายจะถือครองไว้กี่ปีก็ตามและไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดา ห้างหุ้นส่วนสามัญหรือคณะบุคคลที่มิใช่นิติบุคคล บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม และได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา
การขายอสังหาริมทรัพย์อื่นใดที่ไม่เข้าลักษณะ เป็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขายตามกรณีที่ 1 ข้างต้น ทั้งนี้ ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายอสังหาริมทรัพย์กรณีดังต่อไปนี้ ไม่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่ไม่เข้าลักษณะเห็นการจัดสรรที่ดิน หรือการขายอาคารชุด หรือสร้างอาคารเพื่อขาย หรือมีการแบ่งขายในลักษณะคล้ายคลึงกับการจัดสรรที่ดิน หรือขายอาคารชุด หรือการแบ่งขายอาคาร หรือแม้ไม่มีการแบ่งขาย แต่มีพฤติการณ์ของผู้ขายแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าจะมีการแบ่งแยกภายหลังการขาย หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ ได้แก่ การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบการเกษตรกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาโดยทางมรดก
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้าน และได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มา

การนับระยะเวลาการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่ที่ดิน และอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันกำหนดเวลาห้าปี ให้ถือตามระยะเวลาการได้มาซึ่งที่ดินหรืออาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้มาภายหลัง

รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นทางค้าหรือหากำไร ต้องคำนวณและเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาที่ตกลงซื้อขาย หรือราคาทุนทรัพย์เพื่อการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิหรือนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน อันเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ

ร้อยละ 3.0 ของยอดรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์และภาษีส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของยอดรายรับฯ

การยื่นแบบแสดงรายการและชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ

กรณีผู้ขายจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับหรือไม่ก็ตาม โดยให้ยื่น ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่สถานประกอบการตั้งอยู่
กรณีมีสถานประกอบการหลายแห่ง ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เป็นรายสถานประกอบการเว้นแต่จะได้รับอนุมัติจากอธิบดีกรมสรรพากรให้ยื่นแบบ ภธ. 40 รวมกัน
กรณีผู้ขายได้สิทธิไม่ต้องจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภธ. 40 เฉพาะของเดือนภาษีที่มีรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ณ ที่ว่าการอำเภอ หรือกิ่งอำเภอ หรือเขตท้องที่ที่ผู้ขายมีภูมิลำเนาตั้งอยู่

อากรแสตมป์

ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์สำหรับรายรับที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าได้เสียอากรแสตมป์ไปในขณะที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมก็มีสิทธิขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่ได้เสียอากรแสตมป์ต่อสรรพากรพื้นที่ หรือสรรพากรจังหวัดแล้วแต่กรณี
เพื่อไม่ให้เป็นภาระต้องขอคืนเงินค่าอากรแสตมป์ในกรณีดังกล่าว ควรเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเสียก่อนแล้วนำหลักฐานไปแสดงต่อเจ้าพนักงานผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ก็จะไม่ถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

1. โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน และประชาชนที่สนใจทราบเกี่ยวกับ
1. ความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
2. วิธีการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
3. ช่วยในการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์

การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทราบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เช่น ราคาขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หรือโดยทางอื่น และ จำนวนปีที่ถือครอง จึงจะสามารถใช้โปรแกรมคำนวณได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้จำเป็นต้องตรวจสอบการคำนวณกับเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ได้อำนวยความสะดวกเบื้องต้น ในการค้นหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค้นหาได้จากเมนู "ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์" และเมนู "กฎหมายที่เกี่ยวข้อง" หากศึกษาแล้วยังไม่เข้าใจ หรือไม่ทราบกรณีแน่ชัดว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ให้สอบถามไปที่ CALL CENTER ของกรมสรรพากร หมายเลขโทรศัพท์ 1161 หรือสอบถามที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

2. หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้
1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์
4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน  เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ


            ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

              1. ราคาขาย
                  - กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย

ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน


                  - กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย

ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - กรณีธุรกิจเฉพาะ

รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - อากรแสตมป์

กรณีบุคคลธรรมดาเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า


              2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง
                  - บุคคลธรรมดา

จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)

              3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี
                  - บุคคลธรรมดา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้  ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

                    - นิติบุคคล

คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหตุ  กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)

                  - อากรแสตมป์

- บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

- นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

หมายเหตุ  สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

3. สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี

            1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย

            2. การขอคืนเงินภาษี

2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)

กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)

2.3 อากรแสตมป์
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์)

            3. ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27 )

ภาษีเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพท์

1. โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ มีวัตถุประสงค์ให้บริการเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน และประชาชนที่สนใจทราบเกี่ยวกับ

1. ความรู้ด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
2. วิธีการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
3. ช่วยในการคำนวณภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์

การใช้โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องทราบข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายนั้น เช่น ราคาขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หรือโดยทางอื่น และ จำนวนปีที่ถือครอง จึงจะสามารถใช้โปรแกรมคำนวณได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้จำเป็นต้องตรวจสอบการคำนวณกับเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อมีการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ด้วย

อย่างไรก็ตาม โปรแกรมนี้ได้อำนวยความสะดวกเบื้องต้น ในการค้นหาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในกรณีต่างๆ เช่นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการถือกรรมสิทธิ์รวม การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าลักษณะเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ การค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค้นหาได้จากเมนู "ค้นหาราคาประเมินจากกรมธนารักษ์" และเมนู "กฎหมายที่เกี่ยวข้อง" หากศึกษาแล้วยังไม่เข้าใจ หรือไม่ทราบกรณีแน่ชัดว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่ให้สอบถามไปที่ CALL CENTER ของกรมสรรพากร หมายเลขโทรศัพท์ 1161 หรือสอบถามที่เจ้าพนักงานที่ดินผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

2. หลักเกณฑ์ทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ มีหน้าที่ชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หรือภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีธุรกิจเฉพาะ(ถ้ามี) และอากรแสตมป์(ถ้ามี)  โดยนำส่งภาษีต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ในขณะที่มีการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน (ในกรณีที่ไม่มีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ให้นำส่ง ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่สาขาภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จ่ายเงิน ไม่ว่าตนจะได้หักภาษีไว้แล้วหรือไม่) สรุปได้ดังนี้

1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ในกรณีผู้ขายเป็นผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ในการประกอบ กิจการ หรือบุคคลธรรมดาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี)
3. อากรแสตมป์4. อื่นๆ ที่เรียกเก็บจากกรมที่ดิน  เช่น ค่าพยาน ค่าคำขอ ค่าจดทะเบียน ฯลฯ

            ซึ่งในการคำนวณภาษีแต่ละประเภท ต้องทราบข้อมูลที่สำคัญที่เกี่ยวข้อง ดังนี้
              1. ราคาขาย                  - กรณีบุคคลธรรมดาเป็นผู้ขาย

ราคาขาย หมายถึงราคาที่เจ้าพนักงานประเมินกำหนดโดยถือตามราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน  ซึ่งเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอน

                  - กรณีนิติบุคคลเป็นผู้ขาย

ราคาขาย ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - กรณีธุรกิจเฉพาะ

รายรับ หมายถึงรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ให้ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - อากรแสตมป์

กรณีบุคคลธรรมดาเรียกเก็บจากราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและกรณีนิติบุคคลเรียกเก็บจากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

              2. วิธีการนับจำนวนปีที่ถือครอง                  - บุคคลธรรมดา

จำนวนปีที่ถือครอง หมายความถึง จำนวนปีที่นับตั้งแต่ปีที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี (นับตามจำนวนปีปฏิทิน)

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การนับระยะเวลาการได้มาให้เริ่มนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครองครองในอสังหาริมทรัพย์นั้น (นับวันชนวัน)

              3. วิธีการคำนวณภาษีและอัตราภาษี                  - บุคคลธรรมดา

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 50 ของเงินได้เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิแล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใดให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้  ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง เสีย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิใช่มรดก หรือที่ได้รับมาจากการให้โดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามมาตรา 4 ของ พรฎ.(ฉบับที่ 165) เหลือเท่าใดถือเป็นเงินได้สุทธิ แล้วหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองได้ผลลัพธ์เป็นเงินเท่าใด ให้คำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ได้เท่าใดให้คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครองผลลัพธ์ที่ได้เป็นเงินภาษีที่ต้องเสีย

หมายเหตุ  ผู้มีเงินได้อาจเลือกเสียภาษีโดยไม่นำไปรวมกับภาษีปลายปี หากภาษีที่คำนวณได้มากกว่าร้อยละ 20 ของราคาขาย ก็ให้เสียเพียงร้อยละ 20 ของราคาขายนั้น

                    - นิติบุคคล

คำนวณหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

                  - ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ชำระภาษีในอัตราร้อยละ 3 ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 3.3 ของราคาขาย)

หมายเหตุ  กรณีขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่ได้กระทำระหว่างวันที่ 29 มีนาคม 2552 - 28 มีนาคม 2553 ให้ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากอัตราร้อยละ 3 เป็น อัตราร้อยละ 0.1 ของราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และรายได้ส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ (คืออัตราร้อยละ 0.11 ของราคาขาย)

                  - อากรแสตมป์

- บุคคลธรรมดา เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

- นิติบุคคล เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาทของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

หมายเหตุ  สำหรับผู้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์

3. สิทธิและหน้าที่ของผู้เสียภาษี

            1. การยื่นแบบแสดงรายการประจำปี

เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมิได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้จะเลือกเสียภาษีตามจำนวนภาษีที่ถูกหักไว้ ณ ที่จ่ายโดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติตอนสิ้นปีก็ได้ แต่เงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมุ่งไปทางการค้าหรือหากำไร ผู้มีเงินได้ต้องนำเงินได้นั้นรวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามปกติ ตอนสิ้นปี(ภ.ง.ด.90) และไม่มีสิทธิ์เลือกเสียภาษีตามจำนวนที่ผู้หักไว้ ณ ที่จ่าย

            2. การขอคืนเงินภาษี

2.1 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
กรณีบุคคลธรรมดาถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จากการขาย อสังหาริมทรัพย์และนำส่งเป็นจำนวนเงินเกินกว่าที่ควรต้องเสียมีสิทธิร้องขอคืนเงินภาษีส่วนที่ถูกหักเกินไปนั้นได้แต่ต้องยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงานประเมินภายใน 3ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งปีที่ถูกหักภาษีเกินไป(ตามม.63)
กรณีนิติบุคคลถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย จาการขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เกินให้ยื่นคำร้องขอคืนภายใน 3 ปี นับแต่วันสุดท้ายแห่งกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการตามที่กฎหมายกำหนด(ม.27 ตรี )

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษียื่นคำร้องขอคืนเงินภาษีภายใน 3 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลายื่นแบบแสดงรายการภาษี (ม.91/11)
2.3 อากรแสตมป์
กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะไว้แล้วได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระค่าอากรแสตมป์(ม.193/30  แห่งประมวลกฎหมาย
แพ่งและพาณิชย์)

            3. ความรับผิดในการไม่ชำระภาษี

กรณีผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ชำระภาษีหรือชำระภาษีไว้ไม่ถูกต้องอาจถูกเจ้าพนักงานประเมินตรวจสอบและประเมินภาษีและจะต้องรับผิดเสียเบี้ยปรับ 2 เท่า ในกรณีไม่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีหรือ 1 เท่ากรณียื่นรายการไม่ครบถ้วนของเงินภาษีที่ต้องเสียและต้องรับผิดเสียเงินเพิ่มอีกร้อยละ1.5 ต่อเดือนหรือเศษของเดือน (ตามมาตรา 27 )

กฏหมายเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

กฏหมายเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์

- มาตรา 139 บัญญัติว่า อสังหาริมทรัพย์หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย


- มาตรา456บัญญัติว่า
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นถ้ามิได้ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกําปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
 อนึ่งสัญญาจะซื้อหรือจะขายทรัพย์สินอย่างใดๆดังว่ามานี้ก็ดี คํามั่นในการซื้อขายทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลัฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสําคัญ หรือได้วางประจําไว้หรืได้ชําระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
 บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาห้าร้อยบาทหรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย


- มาตรา 458 บัญญัติว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทําสัญญาซื้อขายกัน


- มาตรา 459 บัญญัติว่า ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาบังคับไว้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าการจะได้เป็นไปตามเงื่อไข หรือถึงกําหนดเงื่อเวลานั้น


- ดังนั้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องทําตามแบบที่กฏหมายกําหนดนะครับ ถ้าไม่ทําจะมีผลทําให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตกเป็นโมฆะ โดยที่แบบในที่นี้หมายถึงการทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั่นเอง
 ส่วนคําว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นตามหนังสือคําอธิบายประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องซื้อขาย ของ อาจารย์ วิษณุ เครืองาม จะอธิบายได้ดังนี้

1. ที่ดิน มาตรา1 แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน บัญญัตว่า ที่ดินหมายความว่าพื้นดินทั่วไป และให้หมายความถึงภูเขา ห้วยหนอง คลอง บึง บาง ลํานํา ทะเลสาบ เกาะ และที่ชายทะเลด้วย

2. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน หมายถึงของที่ติดตรึงตราอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรืปรระกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น โดยไม่ว่าการปลูกปักสิ่งนั้นๆลงในดินโดยไม่มีเจตนาจะรื้อถอนไป หรือทรัพย์ที่เกิดขึ้นเองหรือติดกับที่ดินเองตามธรรมชาติ เช่น อาคาร บ้านเรือน เจดีย์ อนุสาวรีย์ ต้นไม้ยืนต้น เป็นต้น

3. ทรัพย์ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน หมายถึงวัตถุต่างๆบรรดาที่จะพึงเห็นได้ว่ามีอยู่ในที่ดิน รวมทั้งเนื้อดินนั้นเอง เช่น แร่ ดีบุก เงิน ทอง ซึ่งเกิดขึ้นหรือมีอยู่เองตามธรรมชาติ ส่วนทรัพย์อื่นที่ตกหล่นหรือมีผู้นํามากองไว้บนที่ดินย่อมไม่ใช่ทรัพย์ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น

4.ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นดวยด้วย หมายถึงสิทธิอันได้แก่

4.1 กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

4.2 สิทธิครอบครองในที่ดิน

4.3 ภารจํายอม

4.4สิทธิอาศัย

4.5 สิทธิเหนือพื้นดิน

4.6 ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์

4.7 สิทธิจํานอง

scg

SCG เปิดเว็บไซต์ www.scgexperience.co.th ทุกคำถามเรื่องบ้าน พบคำตอบในที่เดียว

ใครที่เคยใช้เส้นทางเลียบทางด่วนรามอินทราบ่อยๆ หรือเคยผ่าน คงจะได้เห็นอาคารปูนเปลือย Free Form ของ SCG EXPERIENCE มาสักระยะหนึ่งแล้ว ซึ่งนับเป็นแนวคิดใหม่ของการทำธุรกิจค้าวัสดุก่อสร้างที่สร้างโอกาสในการพบปะกันระหว่างกลุ่มธุรกิจกับผู้บริโภคตัวจริง

สำหรับจุดเริ่มต้นของ SCG Experience แห่งนี้ คุณวรกานต์ ชูโต Chief Experience Maximizer ของ SCG Experience เล่าให้เราฟังว่า เกิดจากความคิดที่ว่า SCG น่าจะมีสถานที่สำหรับพบปะกับผู้บริโภคโดยตรงบ้าง และที่นี่จะเป็นสถานที่ที่ให้ลูกค้าได้มาพบเจอกับ SCG จริงๆ ไม่ว่าจะทั้งคน ทั้งบริการ และเทคโนโลยีใหม่ๆ ซึ่งที่นี่จะเน้นในการสร้างแรงบันดาลใจให้แก่เจ้าของบ้านเป็นหลัก เน้นให้ความรู้ที่ถูกต้องเกี่ยวกับบ้าน โดยมีสินค้าจาก SCG คอยรองรับความต้องการ ที่สำคัญคือมีสถาปนิกคอยให้คำปรึกษาเกี่ยวกับเรื่องบ้านฟรี เรียกว่ามาที่ SCG ที่เดียวก็จัดการได้ครบตั้งแต่ต้นจนจบ ซึ่งจากหนึ่งปีที่ผ่านมาก็ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี (อ้างอิงจากนิตยสาร GM Biz) SCG Experience ยังเดินหน้าต่อด้วยการเปิดเว็บไซต์ www.scgexperience.co.th สำหรับลูกค้าที่ไม่สะดวกจะเดินทางมายังสถานที่จริง ก็สามารถรู้สึกเสมือนได้เข้าเยี่ยมชมสถานที่จริง เพียงแต่นั่งหน้าจอคอมฯ เท่านั้น นอกจากนั้นการมีเว็บไซต์นี้ขึ้นมาเป็นการอำนวยความสะดวกต่อผู้บริโภคหลากหลายอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการเสิร์ชค้นหาข้อมูลที่รวดเร็วและกิจกรรมหลากหลายที่น่าสนใจบนเว็บไซต์ จากที่เราลองคลิกเข้าไปเยี่ยมชมแล้วรู้สึกได้เลยว่า เว็บไซต์แห่งนี้เป็นมากกว่าเว็บไซต์ธรรมดาๆ ทั่วไป เพราะเข้าไปแล้วให้ความรู้สึกเหมือนได้เข้าไปเยี่ยมชมที่ SCG Experience จริงๆ feature เด่นๆ ที่อยากแนะนำให้ลองเล่นดูก็มี

XP Walk Around ส่วนนี้จะเปิดพื้นที่ให้เยี่ยมชมชั้นต่างๆ ของอาคารได้ในมุมมองแบบ 360 องศา อย่างเสมือนจริง  SCG Experience จับเทคโนโลยีใหม่ AR Technology ถ้าอยากรู้ว่าเฟอร์นิเจอร์ชิ้นนี้เข้ากับห้องที่บ้านเราไหม ก็แค่ปริ้น code เฟอร์นิเจอร์ที่อยากดูออกมาส่องกับกล้องเว็บแคมเท่านั้นเอง และจะมีภาพเฟอร์นิเจอร์เสมือนจริงออกมาให้เราพิจารณาดูได้

Playroom ให้ทดลองออกแบบตกแต่งห้องต่างๆ ได้โดยใช้ผลิตภัณฑ์ของ SCG และยังเซฟเก็บไว้ดูได้ด้วย แนะนำไว้เลยว่าส่วนนี้สนุก และเพลินมาก

Let’s Talk พื้นที่สำหรัพูดคุยปัญหาเกี่ยวกับบ้าน ระหว่างสถาปนิกของ SCG Experience ผู้รับเหมา และเจ้าของบ้านได้มาแลกเปลี่ยนประสบการณ์จริง

ที่สำคัญและพลาดไม่ได้ !! กับ Home Service Directory แหล่งรวมพื้นที่สำหรับผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือ เพราะว่าทาง SCG Experience เค้าสกรีนก่อนเข้ามารวมอยู่ในรายชื่อเหล่านี้ด้วย ซึ่ง SCG Experience เปิดกว้างให้กับเจ้าของบ้านที่มีความต้องการหาผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวรกร หรือผู้ให้บริการทุกงานเรื่องบ้าน มาเลือกหาผู้รับเหมาโดนใจ และติดต่อกันบนช่องทาง online ซึ่งสะดวกสบายเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่

เจ้าของบ้าน และคนรักบ้านไม่ควรพลาด ไม่มีคำว่าผิดหวังแน่นอนกับข้อมูลความรู้ที่แน่นปึ้ก และมีแรงบันดาลใจใหม่ๆ มาใช้กับบ้านของคุณอีกด้วย แวะเข้าไปเยี่ยมชม SCG Experience แบบออนไลน์ได้ที่เว็บไซต์www.scgexperience.co.th หรือที่ www.facebook.com/scgexperience

ความรู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิที่ดิน

ที่ดินมี นส.3 มี นส.3ก. มี นส.2 มีโฉนดที่ดิน โอยยย ทำไมเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดินมันมีมากมายอย่างนี้ แล้วคุณทราบกันไหมครับ ว่าเอกสารสิทธิแต่ละอย่างนั้นมีความเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร วันนี้ลองมาดูกันนะครับ เผื่อใครที่มีหรือกำลังจะมีที่ดินของตนเองจะได้รู้ไว้ครับ

สาเหตุที่ต้องทราบไว้ก็เพราะว่า ที่ดินถือเป็นทรัพย์อันมีค่าจริงมั้ยครับ ใครๆก็อยากจะถือครองที่ดินกันทั้งนั้น คนรวยๆก็ซื้อที่ดินไว้เก็งกำไร นอกจากนั้นแล้วที่ดินยังมีประโยชน์อย่างอื่นอีก เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้เพื่อการเกษตรกรรม การอุตสาหกรรม นอกจากนั้นยังอาจใช้เป็นหลักประกันต่างๆ บางครั้งที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะทางสังคมอีกด้วย อย่างเช่นคำว่า ศักดินา ในสมัยก่อน คำว่า นา ก็คือที่นา ที่ดินนั่นเองนะครับ ส่วนคำว่าศักดิ ก็มาจาก ศักดิ์ศรี หมายความว่า ใช้ที่นาเป็นเครื่องบอกศักดิ์ในสังคมนั้นนั่นเอง

เอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินมีอยู่หลายประเภท ในที่นี้จะขอกล่าวแต่เฉพาะที่เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันที่เราอาจพบเจอได้เท่านั้นครับ ซึ่งก็มีดังนี้ครับ

- ส.ค. 1 คือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน ซึ่งเป็นเพียงหลักฐานการแจ้งต่อเจ้าพนักงานว่า คุณกำลังครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิที่ดินแต่อย่างใด และไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิได้ แต่ใช้แสดงเจตนาว่าจะสละการครอบครองให้แก่ผู้รับโอนได้เท่านั้น ทั้งนี้ ส.ค.1 สามารถใช้เป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ได้ ก็ต่อเมื่อทางราชการมีการประกาศโครงการออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ หรือเมื่อมีการยื่นขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เฉพาะราย

- น.ส. 2 คือ หนังสือแสดงความยินยอมให้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราวจากทางราชการ ซึ่งผู้มีใบจับจองจะต้องจัดการทำประโยชน์ในที่ดินให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ภายในสามปี โดยสิทธิดังกล่าวไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ซึ่งเมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขข้างต้นครบกำหนดเวลาแล้ว จึงมีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3ก. ได้

- น.ส.3 คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว โดยได้มีการรังวัดและจัดทำแผนที่ของที่ดินแล้ว

- น.ส.3ก. คือ หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นแล้ว แต่ต่างจาก น.ส.3 ตรงที่ มีการรังวัดและจัดทำแผนที่ของที่ดินนั้นจากภาพระวางรูปถ่ายทางอากาศเรียบร้อยแล้ว

- โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีความหมายรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่มีการประทับตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเช่นเดียวกัน ทั้งนี้ ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน จะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ สามารถใช้สิทธิในที่ดินได้เต็มที่ มีสิทธิในการจัดจำหน่าย รวมถึงสิทธิในการปกป้องและขัดขวางไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาละเมิดสิทธิของตนในที่ดินนั้นด้วย